501 132 605
pawel.pietras@notus.pl
Aktualizacja 18.05.2025
Wkład własny to dla wielu osób największa bariera w drodze do zakupu mieszkania lub budowy domu. Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, banki powinny wymagać minimum 20% wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. W praktyce oznacza to, że aby kupić mieszkanie za 500 000 zł, należy posiadać aż 100 000 zł oszczędności. Czy można to jakoś obejść? Czy to jest możliwe czyli jak uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
W tym artykule odpowiem na to pytanie, przedstawię dostępne rozwiązania oraz opiszę realne przykłady klientów, którym pomogłem zdobyć finansowanie mimo braku gotówki na wkład.
Co to jest wkład własny?
Wkład własny to część wartości nieruchomości, którą kredytobiorca finansuje z własnych środków. Banki wymagają wkładu po to, aby ograniczyć ryzyko – kredyt hipoteczny nigdy nie powinien finansować 100% wartości inwestycji.
Ile wynosi wymagany wkład własny przy kredycie mieszkaniowym?
- Minimum 20% wartości nieruchomości – standard zgodny z Rekomendacją S KNF
- 10% wkładu własnego – możliwe w wybranych bankach przy wykupieniu dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego
Ale czy zawsze musi to być gotówka?
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – 5 możliwych rozwiązań
Wkład własny w postaci działki budowlanej
Jeśli planujesz budowę domu i posiadasz działkę, możesz wykorzystać ją jako wkład własny. Wartość działki określona przez rzeczoznawcę zostanie uwzględniona przez bank w analizie wkładu własnego.
Przykład z praktyki:
Klient posiadał działkę budowlaną o wartości ok. 180 000 zł. Chciał uzyskać kredyt na budowę domu o wartości 600 000 zł, ale nie miał żadnych oszczędności. Po wykonaniu operatu szacunkowego, bank uznał działkę jako wkład własny przekraczający wymagane 20%. Klient nie musiał wnosić dodatkowych środków i otrzymał kredyt.
Dla kogo: Dla osób budujących dom na własnej działce
Darowizna od rodziny lub najbliższych
Rodzice, dziadkowie lub rodzeństwo mogą przekazać środki finansowe w formie darowizny, które stanowią wkład własny. Taka darowizna musi być odpowiednio udokumentowana – najlepiej aktem notarialnym lub potwierdzeniem przelewu.
Ważne: Darowizna powinna być wpłacona na konto beneficjenta i pochodzić z legalnych źródeł.
Zabezpieczenie na innej nieruchomości
Niektóre banki pozwalają na wniesienie jako zabezpieczenia dodatkowej nieruchomości (np. mieszkania rodziców), co pozwala sfinansować 100% wartości zakupu nowej nieruchomości bez wkładu gotówkowego.
Jak to działa:
Bank przyjmuje jako zabezpieczenie nie tylko kupowane mieszkanie, ale także inną nieruchomość, na której ustanawia hipotekę. W ten sposób kredyt pokrywa 100% ceny nowego mieszkania, a bank nadal ma wymagany margines bezpieczeństwa.
Dla kogo: Dla osób, których rodzina dysponuje mieszkaniem lub domem bez obciążeń
Kredyt z programem rządowym – np. „Pierwsze Mieszkanie” lub „Pierwsze Klucze”
Rządowe programy wsparcia mieszkaniowego mogą w części pokrywać wkład własny lub pozwalać na finansowanie całości inwestycji. W poprzednich latach działały programy takie jak:
- „Bezpieczny Kredyt 2%”
- „Pierwsze Mieszkanie”
- „Mieszkanie dla Młodych”
- Od 2025 – program „Pierwsze Klucze”
W programach tego typu często nie jest wymagany tradycyjny wkład własny, ponieważ część wkładu jest finansowana przez państwo w formie gwarancji lub dopłat.
Warto śledzić aktualne regulacje i limity cenowe – programy te często mają ograniczenia co do wartości nieruchomości i dochodów beneficjentów.
Negocjacje z deweloperem – cesja zadatku lub niższa cena netto
Niektórzy deweloperzy są skłonni obniżyć cenę transakcyjną w akcie notarialnym, jeśli klient deklaruje szybką płatność lub wybiera lokal z końcówki inwestycji. Może to skutkować niższym wymaganym wkładem.
Czy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest bezpieczny?
W teorii każdy kredyt bez wkładu własnego wiąże się z większym ryzykiem – zarówno dla banku, jak i kredytobiorcy. W razie spadku wartości nieruchomości (np. w wyniku załamania rynku) kredyt może przekraczać wartość mieszkania. To tzw. ujemny kapitał własny (ang. negative equity).
Dlatego większość banków stosuje zabezpieczenia:
- Dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
- Wyższa marża kredytowa
- Ograniczenia w okresie kredytowania (np. maksymalnie 25 lat)
Wady i zalety kredytu bez wkładu własnego
Zalety:
- Możliwość szybszego zakupu nieruchomości
- Brak konieczności wieloletniego oszczędzania
- Elastyczne podejście banków do formy wkładu
Wady:
- Wyższe koszty całkowite kredytu
- Ryzyko braku płynności przy spadku wartości nieruchomości
- Wymagania dodatkowych zabezpieczeń lub gwarancji
Najczęstsze pytania (FAQ)
Czy bank przyjmie działkę jako wkład własny?
Tak, pod warunkiem że działka ma odpowiedni status (budowlana), została wyceniona przez rzeczoznawcę i nie jest obciążona innym kredytem.
Czy można uzyskać kredyt na 100% wartości mieszkania?
Tak – ale tylko przy spełnieniu dodatkowych warunków, np.:
- dodatkowe zabezpieczenie,
- udział w programie rządowym,
- pozytywna historia kredytowa,
- bardzo dobra zdolność kredytowa.
Co z osobami bez oszczędności, które chcą kupić mieszkanie?
Warto rozważyć:
- wkład w formie darowizny,
- zabezpieczenie na nieruchomości rodziców,
- udział w programie rządowym,
- poczekać kilka miesięcy i przygotować się z pomocą doradcy.
Podsumowanie – jak uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
Choć przepisy i rekomendacje bankowe mówią jasno o konieczności wniesienia wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym, w praktyce istnieją legalne i skuteczne sposoby, aby uzyskać kredyt hipoteczny bez posiadania gotówki. Kluczowe znaczenie ma właściwe przygotowanie do złożenia wniosku, znajomość aktualnych rozwiązań rynkowych, a także elastyczność banków w zakresie form wkładu. Bank może udzielać takiego kredytu pod pewnymi warunkami.
Osoby planujące zakup mieszkania lub budowę domu jednorodzinnego powinny wiedzieć, że kwota kredytu może zostać udzielona nawet do 100% wartości inwestycji, jeśli bank uzna alternatywną formę wkładu (np. działkę budowlaną, zabezpieczenie hipoteczne na innej nieruchomości lub gwarancję BGK). W takich przypadkach bank może udzielić finansowania bez konieczności angażowania gotówki przez klienta. Ważne jednak, aby przed podpisaniem umowy dokładnie przeanalizować warunki: wysokość raty, oprocentowanie zmienne lub stałe, a także zapisy dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu.
W 2025 roku dodatkową szansą na mieszkanie bez wkładu własnego może być nowy rodzinny kredyt mieszkaniowy w ramach programu „Pierwsze Klucze”. W tym przypadku państwo – za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) bank polska – gwarantuje brakujący wkład własny, a dodatkowo oferuje spłatę rodzinną, czyli częściowe umorzenie kredytu po narodzinach kolejnego dziecka. Spłata rodzinna realizowana jest zgodnie z przepisami ustawy z dnia 23 maja 2024 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Wysokość wsparcia zależy m.in. od liczby dzieci oraz przynależności do tzw. II grupy podatkowej w przypadku darowizny wkładu.
Warto również pamiętać, że dla kredytów mieszkaniowych z gwarancją BGK obowiązują specyficzne zasady dotyczące wyliczania wskaźnika referencyjnego, co wpływa na oprocentowanie oraz całkowitą kwotę spłaty. Każda umowa kredytowa zawierająca gwarancję powinna być dokładnie przeanalizowana – zarówno pod względem parametrów finansowych, jak i obowiązków wynikających z przepisów.
Niezależnie od tego, czy interesuje Cię kredyt hipoteczny, kredyt mieszkaniowy czy rodzinny kredyt mieszkaniowy – profesjonalne doradztwo może pomóc Ci nie tylko uzyskać decyzję pozytywną, ale i zoptymalizować warunki: obniżyć ratę kredytu, wybrać korzystniejszy system spłaty, skorzystać z dopłat BGK czy uniknąć pułapek zmiennego oprocentowania.
Planujesz zakup nieruchomości i zastanawiasz się, jak zdobyć finansowanie bez wkładu własnego? Skontaktuj się ze mną – doradcą kredytowym z Poznania – i wspólnie znajdziemy najlepsze rozwiązanie dopasowane do Twojej sytuacji.
Skorzystaj z mojej pomocy
Jestem doradcą kredytowym z ponad 18-letnim doświadczeniem. Pomogłem już setkom klientów uzyskać kredyt hipoteczny, także w trudnych przypadkach – bez wkładu własnego, z pomocą rodziny, z wykorzystaniem programów rządowych czy działki budowlanej jako zabezpieczenia.
Sprawdź również inne nasze artykuły:
Całkowity koszt kredytu hipotecznego – czym jest i jak obliczyć?
Przyczyny odmowy udzielenia kredytu hipotecznego przez bank
Kredyt na mieszkanie: jak się przygotować?
Jeśli potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu kredytu, skontaktuj się ze sprawdzonym specjalistą – ekspert kredytowy w Poznaniu Paweł Pietras doradzi Ci najlepsze rozwiązanie.
