Kategorie

Kredyt hipoteczny a umowa zlecenie – czy to możliwe?

Ekspert kredytowy Poznań - Paweł Pietras > blog > Kredyt hipoteczny a umowa zlecenie – czy to możliwe?
Uzyskanie kredytu hipotecznego przy umowie zlecenie

Autor: Paweł Pietras | Data publikacji: 6 maja 2025

Marzysz o własnym mieszkaniu lub domu, ale Twoja sytuacja zawodowa nie wygląda tak, jak życzyliby sobie tego bankowi analitycy? Pracujesz na umowie zlecenie i nie masz pewności, czy możesz otrzymać kredyt hipoteczny? Wbrew powszechnej opinii, brak etatu nie przekreśla Twoich szans na własne cztery kąty. Kluczem do sukcesu są regularne dochody, dokumentacja, a czasem także pomoc doświadczonego doradcy kredytowego. Sprawdźmy więc czy kredyt hipoteczny a umowa zlecenie – czy to możliwe?

Umowa zlecenie – co to oznacza dla banku?

Umowa zlecenie to jedna z form zatrudnienia cywilnoprawnego. Choć nie daje takiej stabilności jak umowa o pracę na czas nieokreślony, ten rodzaj umowy nie wyklucza możliwości otrzymania kredytu hipotecznego. W ostatnich latach, wraz ze zmianą rynku pracy, banki zaczęły inaczej patrzeć na umowy cywilnoprawne. Dla wielu osób to standardowa forma zatrudnienia, szczególnie w branżach kreatywnych, technologicznych, usługowych czy sezonowych.

Banki nie mogą ignorować tej grupy klientów, dlatego stworzyły procedury oceny zdolności kredytowej również dla osób pracujących na umowę zlecenie lub o dzieło.

Kredyt hipoteczny bez umowy o pracę – czy to możliwe?

Tak, uzyskanie kredyt hipoteczny bez klasycznej umowy o pracę jest możliwy. Jednak banki stosują wobec takich wniosków bardziej wnikliwą analizę:

  • Sprawdzają regularność wpływów z tytułu umowy zlecenia.
  • Weryfikują, czy dochody utrzymują się na zbliżonym poziomie w dłuższym okresie (najczęściej 12 miesięcy).
  • Analizują historię zawodową: czy współpraca ze zleceniodawcami jest stała, czy często się zmieniają.
  • Uwzględniają branżę – niektóre zawody są postrzegane jako bardziej „ryzykowne”.

Nie chodzi zatem tylko o samą umowę, ale o wiarygodność finansową i stabilność dochodów.

Jak zwiększyć swoje szanse na kredyt z umową zlecenie?

1. Długość współpracy

Im dłużej współpracujesz z jednym zleceniodawcą (lub z kilkoma regularnie), tym lepiej i masz większe szanse na kredyt. Banki chętnie patrzą na klientów, którzy mają ciągłość zleceń od co najmniej 12 miesięcy, najlepiej bez większych przerw.

2. Wysokość i regularność dochodów

Bank będzie analizował nie tylko kwoty, które wpływają na Twoje konto, ale także regularność wypłat. Nagłe skoki lub okresy bez wpływów mogą osłabić Twoją zdolność kredytową.

3. PIT i ZUS

Przygotuj:

  • PIT-37 za ostatni rok (czasem nawet za dwa lata),
  • potwierdzenia składek ZUS (jeśli są opłacane),
  • zestawienie dochodów od zleceniodawcy.

To dowody, że Twoje dochody są oficjalne i legalne.

4. Wyciągi z konta

Większość banków wymaga wyciągów bankowych z ostatnich 6–12 miesięcy. To pozwala zweryfikować wpływy i ocenić, czy Twoje dochody są stabilne.

Kredyt hipoteczny a umowa cywilnoprawna – polityka banków

Każdy bank ma własną politykę kredytową, a procedury mogą się znacznie różnić. Jedne traktują umowę zlecenie niemal jak umowę o pracę, inne stosują współczynniki obniżające dochód nawet o 20–30%.

Warto zwrócić uwagę na banki, które oficjalnie akceptują umowy w oparciu o umowę zlecenia i analizują je indywidualnie, np.:

  • Santander Bank Polska
  • ING Bank Śląski
  • PKO BP
  • Millennium Bank
  • Pekao SA

Przykład: W jednym banku jeśli chcesz ubiegać się o kredyt, dochód 3000 zł z umowy zlecenie może być wliczony w całości do zdolności kredytowej, a w innym – tylko 70% tej kwoty.

Kredyt hipoteczny a umowa zlecenie – warunki

Choć kredyt hipoteczny przy umowie zlecenie nie jest tak oczywisty jak przy umowie o pracę na czas nieokreślony, banki coraz częściej traktują tę formę zatrudnienia jako wystarczającą podstawę do udzielenia finansowania – pod warunkiem spełnienia szeregu wymagań. Poniżej znajdziesz szczegółowy opis, jakie kryteria musisz spełnić, aby zwiększyć swoje szanse na pozytywną decyzję kredytową i uzyskać kredyt na umowę zlecenie:

1. Staż pracy na umowie zlecenie

Większość banków oczekuje, że umowa zlecenie będzie zawierana z tym samym zleceniodawcą przez minimum 12 miesięcy. W praktyce im dłuższy staż współpracy, tym lepiej. Osoby pracujące dla tego samego podmiotu przez 24 miesiące są często oceniane niemal tak samo jak pracownicy etatowi.

Ważne: Czasem można uwzględnić kilka umów z różnymi zleceniodawcami – jeśli między nimi nie było przerw, a dochód był stabilny.

2. Stabilność i regularność dochodów

Nie wystarczy tylko zarabiać – trzeba udowodnić bankowi, że zarobki są przewidywalne i regularne. Nieregularne wpływy, duże wahania lub nagłe przerwy mogą zaniżyć Twoją zdolność kredytową lub skutkować decyzją negatywną.

Bank analizuje:

  • Czy wpływy pojawiają się co miesiąc?
  • Czy różnice między kolejnymi miesiącami nie są zbyt duże?
  • Czy widoczny jest sezonowy charakter pracy?

3. Wysokość dochodów

Dochody muszą wystarczyć nie tylko na ratę kredytu, ale też na codzienne życie. Banki stosują wskaźnik DTI (ang. Debt-to-Income), który mierzy stosunek Twoich zobowiązań do dochodu. Im wyższy dochód netto i niższe obecne zobowiązania, tym lepsza ocena.

Przykład: przy dochodach 6000 zł netto i braku innych kredytów, rata kredytu może wynieść nawet 2500–3000 zł.

4. Wkład własny

Zgodnie z rekomendacją KNF, wkład własny powinien wynosić minimum 20%. Jednak niektóre banki oferują kredyt przy 10% wkładzie – pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu lub dodatkowego zabezpieczenia.

Akceptowane formy wkładu własnego:

  • gotówka,
  • działka budowlana (jeśli jest przedmiotem inwestycji),
  • środki na IKE/IKZE lub koncie oszczędnościowym.

5. Historia kredytowa

Twoja historia w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) to kluczowy element analizy. Bank sprawdzi, czy wcześniej:

  • spłacałeś zobowiązania terminowo,
  • masz aktywne kredyty lub limity w koncie,
  • występują zaległości lub windykacje.

Dobra historia kredytowa (nawet przy wcześniejszych niewielkich kredytach gotówkowych lub karcie kredytowej) działa na Twoją korzyść.

6. Inne wymagania banku

Niektóre banki mogą postawić dodatkowe wymagania, np.:

  • ubezpieczenie na życie, cesjonowane na bank,
  • poręczyciel (np. współmałżonek),
  • zabezpieczenie w postaci innej nieruchomości.

Te wymagania zależą od indywidualnej polityki danego banku oraz od tego, jak oceniona zostanie Twoja sytuacja dochodowa.

Dokumenty wymagane przy umowie zlecenie a kredyt hipoteczny

Procedura wnioskowania o kredyt hipoteczny na podstawie umowy zlecenie różni się nieco od standardowej. Wymaga bardziej szczegółowej dokumentacji, mającej na celu udowodnienie regularności i legalności uzyskiwanych dochodów.

Poniżej znajdziesz kompletną listę dokumentów, które najczęściej wymagają banki:

1. Wyciągi bankowe z konta osobistego

Najczęściej wymagany jest:

  • wyciąg z ostatnich 6–12 miesięcy (w zależności od banku),
  • w formacie PDF lub papierowym (z pieczęcią banku lub potwierdzeniem autentyczności),
  • z konta, na które wpływają wynagrodzenia z tytułu umów zlecenia.

Dzięki temu bank widzi:

  • stabilność dochodów,
  • ewentualne wpływy z innych źródeł,
  • miesięczne wydatki (np. czynsz, inne kredyty, zakupy, opłaty).

2. Kopie umów zlecenia

Bank oczekuje:

  • umów z minimum ostatnich 12 miesięcy,
  • z wyszczególnieniem kwot wynagrodzenia, terminów wykonania zleceń oraz danych zleceniodawców,
  • podpisanych przez obie strony.

Dobrze, jeśli współpraca jest kontynuowana i widać jej ciągłość – bank traktuje to jak „quasi-etat”.

3. Zaświadczenie o dochodach od zleceniodawcy

Dokument ten powinien zawierać:

  • dane zleceniodawcy,
  • informacje o kwotach wypłacanych w ostatnich 6 lub 12 miesiącach,
  • informacje o planowanej kontynuacji współpracy (jeśli to możliwe),
  • pieczęć i podpis osoby wystawiającej.

Choć nie zawsze wymagane, takie zaświadczenie znacząco podnosi wiarygodność kredytobiorcy.

4. PIT-37 za ostatni rok

Obowiązkowy dokument, który:

  • pokazuje legalność dochodów,
  • potwierdza ich wysokość w skali roku,
  • pozwala bankowi ocenić średni miesięczny dochód.

Niektóre banki mogą wymagać również PIT za ostatnie dwa lata.

5. Potwierdzenie składek ZUS (jeśli są opłacane)

W przypadku umów zleceń, w których odprowadzane są składki, warto załączyć:

  • wydruk z PUE ZUS,
  • potwierdzenia przelewów składek,
  • zaświadczenie o zgłoszeniu do ubezpieczeń.

Nie każdy zleceniobiorca opłaca ZUS – ale jeśli tak, to jest to dodatkowy atut zwiększający ocenę stabilności zatrudnienia.

6. Dokumenty dotyczące nieruchomości

Poza dokumentami dochodowymi, bank wymaga również kompletu dokumentów dotyczących nieruchomości:

  • umowa przedwstępna (rezerwacyjna, deweloperska lub notarialna),
  • odpis księgi wieczystej (jeśli lokal już istnieje),
  • pozwolenie na budowę (dla domów),
  • kosztorys budowy (jeśli inwestycja dopiero rusza),
  • wypis z rejestru gruntów i mapa ewidencyjna (przy działce).

7. Dokument tożsamości

Standardowo: dowód osobisty (lub paszport) + ewentualnie drugi dokument potwierdzający tożsamość.

Umowa zlecenie a zdolność kredytowa – jak ją zwiększyć?

Zdolność kredytowa to kluczowy czynnik decydujący o tym, czy bank udzieli Ci kredytu hipotecznego i w jakiej wysokości. W przypadku umowy zlecenie instytucje finansowe oceniają zdolność kredytową ze szczególną ostrożnością. Dlatego warto wiedzieć, jakie konkretne działania możesz podjąć, aby skutecznie ją poprawić i zwiększyć swoje szanse na pozytywną decyzję kredytową.

1. Wydłuż okres współpracy z tym samym zleceniodawcą

Banki zdecydowanie przychylniej patrzą na osoby, które od co najmniej 12 miesięcy współpracują z jednym lub kilkoma zleceniodawcami bez przerw i o porównywalnych dochodach. Dłuższy staż i stabilność zatrudnienia pozwalają bankowi zakwalifikować Twój dochód jako bardziej przewidywalny.

Jeśli to możliwe, unikaj częstych zmian zleceniodawców i staraj się utrzymywać ciągłość umów, nawet jeśli oznacza to chwilowe ograniczenie ilości zleceń.

2. Zadbaj o regularność i wysokość dochodów

W przypadku umowy zlecenie nie tylko wysokość, ale przede wszystkim powtarzalność wpływów ma znaczenie. Banki analizują średnie miesięczne dochody z ostatnich 6 lub 12 miesięcy. Jeśli w jednym miesiącu zarabiasz 3000 zł, w innym 8000 zł, a w kolejnym nic – może to negatywnie wpłynąć na Twoją zdolność kredytową.

Jak zwiększyć wiarygodność dochodów?

  • Ustal stałe terminy płatności w umowach zleceniach (np. co miesiąc).
  • Gromadź wszystkie potwierdzenia wypłat.
  • Korzystaj z jednego konta osobistego do przyjmowania wynagrodzenia.

3. Złóż wniosek z drugą osobą

Jednym z najprostszych i najskuteczniejszych sposobów zwiększenia zdolności kredytowej jest wnioskowanie o kredyt wspólnie z osobą, która posiada umowę o pracę na czas nieokreślony. Może to być:

  • współmałżonek,
  • partner lub partnerka (również nieformalna relacja),
  • rodzic (jeśli nadal pozostajecie w jednym gospodarstwie domowym).

Dwa źródła dochodu o różnym charakterze (zlecenie + etat) są często bardzo dobrze oceniane przez analityków bankowych.

4. Ogranicz lub zamknij inne zobowiązania

Bank przy ocenie zdolności kredytowej bierze pod uwagę nie tylko dochody, ale również miesięczne zobowiązania. Dlatego warto przed złożeniem wniosku:

  • spłacić kredyty gotówkowe,
  • zamknąć limity w koncie i karty kredytowe (nawet niewykorzystane),
  • zakończyć zakupy na raty.

Nawet jeśli miesięczna rata wynosi tylko 100–200 zł, może ona obniżać Twoją zdolność kredytową o kilka, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w przeliczeniu na maksymalną kwotę kredytu hipotecznego.

5. Wydłuż okres kredytowania

Z technicznego punktu widzenia, im dłuższy okres kredytowania, tym niższa miesięczna rata – a więc łatwiej mieści się ona w akceptowalnym limicie banku. Wydłużenie okresu kredytowania np. z 20 do 30 lat może znacząco podnieść Twoją zdolność kredytową.

Uwaga: Wydłużenie okresu kredytowania oznacza wyższy całkowity koszt kredytu, dlatego decyzję należy podjąć świadomie – najlepiej po konsultacji z doradcą.

6. Zwiększ wkład własny

Większy wkład własny to nie tylko mniejsza kwota kredytu, ale również niższe ryzyko po stronie banku, co pozytywnie wpływa na Twoją zdolność. Jeżeli zgromadziłeś więcej niż wymagane minimum (czyli 20% wartości nieruchomości), możesz:

  • uzyskać lepsze warunki cenowe kredytu,
  • zwiększyć swoją wiarygodność jako kredytobiorca,
  • ograniczyć potrzebę dodatkowych zabezpieczeń.

Niektóre banki przy dużym wkładzie własnym (np. 30%) są bardziej elastyczne wobec osób pracujących na umowie zlecenie.

7. Zwiększ wiarygodność dokumentów

Im więcej rzetelnych, potwierdzonych dokumentów przedstawisz, tym lepiej dla Twojej oceny. Oprócz wymaganych umów zleceń i wyciągów z konta, warto dołączyć:

  • zaświadczenia o regularnych dochodach wystawione przez zleceniodawców,
  • informację o planowanej kontynuacji współpracy,
  • referencje lub potwierdzenia z poprzednich miejsc pracy (jeśli dostępne).

Pamiętaj: analityk bankowy to nie chatbot – analizuje Twój profil w sposób „zdroworozsądkowy” i każdy dodatkowy argument może zadziałać na Twoją korzyść.

8. Buduj historię kredytową

Jeśli dotąd nie korzystałeś z produktów kredytowych, rozważ:

  • założenie karty kredytowej i jej regularne spłacanie w całości,
  • wzięcie niewielkiego kredytu gotówkowego i terminową spłatę.

Dobra historia w BIK to jeden z najważniejszych czynników zwiększających Twoją wiarygodność. Bank musi mieć dane do analizy – a brak historii może być interpretowany jako ryzyko.

Kredyt hipoteczny na umowę zlecenie – przykładowa sytuacja

Magda, 29 lat, grafik komputerowy. Od 3 lat pracuje na umowę zlecenie z tą samą firmą. Jej średni miesięczny dochód wynosi 6000 zł netto. W zeszłym roku wzięła kredyt gotówkowy, który spłaca bez opóźnień. Ma oszczędności w wysokości 90 000 zł i chce kupić mieszkanie za 450 000 zł.

Ocena banku:

  • pozytywna historia w BIK
  • ciągłość umów i regularność dochodów
  • 20% wkładu własnego
  • brak innych zobowiązań

Decyzja: kredyt hipoteczny przyznany – z ratą 2 400 zł miesięcznie na 25 lat.

Kredyt hipoteczny z umową zlecenie – podsumowanie

Choć umowa zlecenie czy nawet umowa o dzieło nie są idealnymi formami zatrudnienia z punktu widzenia banków, ubieganie się o kredyt hipoteczny w takim przypadku nie jest niemożliwe. Coraz więcej instytucji – w tym np. Alior Bank, mBank czy Bank Pekao S.A. – rozpatruje wniosek także wtedy, gdy klient pracuje na podstawie umowy zlecenia lub umowy o dzieło.

Jeśli planujesz wziąć kredyt hipoteczny, a twoim źródłem dochodu jest zlecenie lub umowa o dzieło, musisz przygotować się dokładnie. Kluczowe czynniki, które wpływają na decyzję banku, to:

  • regularność dochodów z tytułu umowy zlecenia lub dzieła,
  • długość zatrudnienia – najlepiej, jeśli umowa zlecenie trwa co najmniej 6–12 miesięcy,
  • stabilność – dochody z umowy zlecenia przez co najmniej 12 miesięcy zwiększają szanse na kredyt hipoteczny,
  • zdolność kredytowa przy umowie zlecenie,
  • pozytywna historia kredytowa oraz
  • kompletna dokumentacja, np. wpływy na konto bankowe i PIT-y.

W przypadku kredytu hipotecznego udzielanego na podstawie umowy cywilnoprawnej, jak dzieło lub zlecenie, banki sprawdzają, czy bank akceptuje dochody tego typu i czy klient wykazuje ciągłość współpracy z jednym lub kilkoma zleceniodawcami. Co ważne, bank udzieli kredytu hipotecznego, jeśli dochody są odpowiednio udokumentowane, a sytuacja finansowa jest stabilna.

Zatem, nawet jeśli masz aktualną umowę zlecenie, masz szansę na kredyt mieszkaniowy – ale kredyt na podstawie zlecenia wymaga staranności i dobrej strategii. Kluczowe jest, aby bank zobaczył, że zlecenie stanowi trwałe źródło dochodu, a nie tymczasowe rozwiązanie.

Wielu klientów zastanawia się: „kredyt hipoteczny – jakie są szanse przy umowie zlecenie?” Odpowiedź brzmi: wysokie, o ile spełniasz warunki banku. Warto wiedzieć, że bank akceptuje umowy zlecenie, jeśli:

  • dochody są powtarzalne,
  • nie ma dużych przerw między zleceniami,
  • oraz w przypadku, gdy dochody z umowy zlecenie stanowią jedyne lub główne źródło utrzymania.

Jeśli chcesz dostać kredyt lub zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny, pomoc doświadczonego doradcy może być nieoceniona. Taki specjalista:

  • podpowie, które banki akceptują umowy zlecenia i umowy o dzieło,
  • przeanalizuje, czy masz odpowiednią zdolność kredytową,
  • wskaże, jak przygotować wniosek o kredyt hipoteczny,
  • oraz przeprowadzi Cię przez cały proces – od analizy sytuacji, przez wybór banku, aż po wypłatę środków.

Staranie się o kredyt hipoteczny na umowie zlecenie to wyzwanie, ale nie niemożliwe. Należy pamiętać, że w przypadku umowy zlecenie lub umowy o dzieło, uzyskanie kredytu wymaga konsekwentnego podejścia. Zlecenie to nie wyrok – przy odpowiedniej analizie i doradztwie, zwiększa Twoje szanse na kredyt.

Masz pytania? Skontaktuj się!

Jeśli pracujesz na umowę zlecenie i zastanawiasz się, czy dostaniesz kredyt hipoteczny – napisz lub zadzwoń. Pomogę Ci ocenić zdolność kredytową, przygotuję kompletną dokumentację i wskażę banki, które mają najkorzystniejsze warunki dla Twojej sytuacji.

Paweł Pietras – doradca kredytowy z 18-letnim doświadczeniem.
Poznań | Kredyty hipoteczne | Bezpłatne konsultacje

Umów się na spotkanie z ekspertem hipotecznym

Paweł Pietras ekspert kredytowy

Paweł Pietras, ekspert kredytowy, specjalista w sprawach hipotek, tel. 501132605

Sprawdź również inne nasze artykuły:

Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową?

Jak się przygotować do wzięcia kredytu mieszkaniowego?

Na czym polega prowizja przy kredycie hipotecznym?

Jeśli potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu kredytu, skontaktuj się ze sprawdzonym specjalistą – ekspert kredytowy w Poznaniu Paweł Pietras doradzi Ci najlepsze rozwiązanie.