501 132 605
pawel.pietras@notus.pl
Decydując się na wzięcie kredytu hipotecznego w celu zakupu mieszkania lub domu, musisz zwrócić szczególną uwagę na kwestię oprocentowania kredytu hipotecznego. To właśnie oprocentowanie stanowi jeden z głównych czynników, które wpływają na całkowity koszt kredytu hipotecznego. Przed zawarciem umowy kredytu warto dokładnie przemyśleć, czy wybrać kredyt hipoteczny oprocentowanie stałe czy zmienne. Decyzja ta ma bowiem wpływ na Twoją przyszłość finansową przez wiele lat.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego – co to jest?
Oprocentowanie kredytu to wyrażony procentowo koszt, jaki ponosisz w skali roku, zaciągając kredyt hipoteczny. Rata kredytu hipotecznego składa się z części kapitałowej, która obniża kwotę pożyczonego kapitału, oraz części odsetkowej, której wysokość zależy właśnie od oprocentowania.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest sumą stałej marży banku oraz zmiennej stawki referencyjnej, np. WIBOR. Stopa referencyjna ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej, a marża banku zależy od indywidualnej polityki kredytowej instytucji finansowej.
W przypadku kredytu hipotecznego w PLN kluczową rolę odgrywa WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), choć od 2025 roku planowane jest jego zastąpienie wskaźnikiem POLSTR. Zaciągając kredyt hipoteczny, warto zatem śledzić zmiany w otoczeniu rynkowym.
Jak naliczane są odsetki od kredytu hipotecznego?
Odsetki od kredytu hipotecznego są naliczane przez cały okres spłaty kredytu. Ich wysokość zależy od pozostałego do spłaty kapitału, aktualnego oprocentowania kredytu oraz rodzaju wybranej raty – równej lub malejącej. W przypadku rat równych, miesięczna rata pozostaje taka sama przez długi okres, ale udział części odsetkowej jest na początku wysoki i maleje wraz z upływem czasu. Przy ratach malejących część kapitałowa jest stała, a odsetki są naliczane od coraz mniejszego kapitału, co powoduje systematyczny spadek całkowitej wysokości raty.
Odsetki naliczane są na podstawie salda zadłużenia – czyli kwoty kapitału, która pozostała do spłaty w danym miesiącu. Dlatego wraz z każdą kolejną ratą, gdy spłacasz część kapitałową, zmniejsza się również kwota od której naliczane są odsetki. Dzięki temu, z biegiem czasu, część odsetkowa raty ulega zmniejszeniu, a część kapitałowa – zwiększeniu.
Jeśli zdecydowałeś się na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, wysokość odsetek może zmieniać się w zależności od aktualnej stopy referencyjnej (np. WIBOR lub WIRON) i decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Oprocentowanie zmienne oznacza, że bank co kilka miesięcy może zaktualizować oprocentowanie, co wpłynie bezpośrednio na wysokość odsetek w kolejnych ratach. Zmienność ta może działać na Twoją korzyść (przy spadku stóp procentowych), ale też nieść ryzyko wzrostu rat (przy ich wzroście).
W przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym, stopa procentowa (a więc również wysokość odsetek) nie zmienia się przez określony czas, najczęściej 5 lub 7 lat. Oznacza to, że przez ten okres rata pozostaje niezmienna, a koszty kredytu są przewidywalne. Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego daje więc stabilność i chroni przed wzrostem stóp.
Odsetki są podstawowym kosztem zaciągnięcia kredytu i mają ogromny wpływ na całkowity koszt kredytu hipotecznego. Dlatego wybór rodzaju oprocentowania, a także rodzaju rat (równe czy malejące), powinien być dokładnie przeanalizowany z doradcą finansowym.Odsetki od kredytu hipotecznego są naliczane przez cały okres spłaty kredytu. Wysokość odsetek jest obliczana na podstawie aktualnego zadłużenia, dlatego w trakcie spłaty kredytu, wraz ze zmniejszającym się kapitałem, maleje również wysokość odsetek.
Zmienna stopa oprocentowania sprawia, że wysokość raty może ulegać zmianie co kilka miesięcy. Oznacza to, że oprocentowanie kredytu hipotecznego nie jest wartością stałą, chyba że wybierzesz kredyt z oprocentowaniem stałym lub okresowo stałym.
Rodzaje oprocentowania kredytu hipotecznego
W przypadku kredytów hipotecznych możemy wyróżnić dwa podstawowe rodzaje oprocentowania: zmienne i stałe. Wybór odpowiedniego wariantu ma duży wpływ na całkowity koszt kredytu oraz komfort psychiczny kredytobiorcy. W dalszej części omówimy oba warianty na przykładach, by łatwiej było ocenić, które rozwiązanie będzie korzystniejsze w Twojej sytuacji.
Oprocentowanie zmienne kredytu
Kredyt z oprocentowaniem zmiennym bazuje na zmiennej stopie referencyjnej WIBOR oraz stałej marży banku. WIBOR, najczęściej WIBOR 3M lub 6M, aktualizowany jest odpowiednio co trzy lub sześć miesięcy, co wpływa na zmianę wysokości rat kredytu.
Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wzrostu wysokości rat, szczególnie w okresach podwyższonych stóp procentowych. W ostatnich latach, w wyniku decyzji Rady Polityki Pieniężnej, oprocentowanie zmiennego kredytu hipotecznego znacząco wzrosło, co dla wielu kredytobiorców oznaczało znaczny wzrost miesięcznych zobowiązań. Wysokie raty mogą znacząco obciążyć budżet domowy.
Zaciągając kredyt z oprocentowaniem zmiennym, trzeba liczyć się z większą nieprzewidywalnością. Z drugiej strony, jeśli stopy procentowe spadają – kredyt staje się tańszy. Dlatego wiele osób wciąż rozważa tę opcję, zwłaszcza gdy chce uzyskać kredyt na korzystnych warunkach początkowych.
Przykład praktyczny – oprocentowanie zmienne
Załóżmy, że zaciągasz kredyt hipoteczny na 400 000 zł na 25 lat, z oprocentowaniem zmiennym opartym na WIBOR 6M wynoszącym 5,50% i marżą banku 2%. Łączne oprocentowanie wynosi zatem 7,50% w skali roku.
Na początku spłaty rata kredytu (przy ratach równych) wynosi około 2 900 zł miesięcznie. Jeśli jednak stopy procentowe wzrosną i WIBOR podskoczy do 7,50%, oprocentowanie kredytu osiągnie 9,50%, a rata wzrośnie do ok. 3 360 zł. Wzrost ten może mocno obciążyć domowy budżet, zwłaszcza gdy nastąpi szybko.
Z drugiej strony, jeśli WIBOR spadnie np. do 2%, a marża pozostanie na poziomie 2%, łączne oprocentowanie wyniesie 4%. Wtedy rata może spaść do około 2 100 zł, co będzie korzystne dla kredytobiorcy.
Oprocentowanie stałe kredytu
Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym charakteryzuje się tym, że stopa oprocentowania jest stała przez cały okres kredytowania lub okresowo stała na czas wskazany w umowie. W Polsce banki oferują kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem zazwyczaj na 5 do 7 lat. Po tym czasie można zdecydować się na refinansowanie kredytu hipotecznego lub przejść na oprocentowanie zmienne.
Stałe oprocentowanie kredytu daje poczucie bezpieczeństwa i przewidywalności finansowej. Raty są stabilne, dzięki czemu łatwiej zaplanować domowy budżet. Jednak warto zauważyć, że stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego zwykle jest wyższe od oprocentowania zmiennego w momencie zawarcia umowy kredytu.
Zaletą jest natomiast ochrona przed wzrostem stóp procentowych.
Przykład praktyczny – oprocentowanie stałe
Załóżmy, że ten sam kredyt na 400 000 zł na 25 lat zaciągamy z oprocentowaniem stałym w wysokości 8,50% na 5 lat. Miesięczna rata wynosi około 3 220 zł i pozostaje niezmienna przez cały okres stałego oprocentowania – bez względu na to, czy stopy procentowe rosną, czy spadają.
Jeśli w tym czasie WIBOR skoczy do poziomu 8%, a kredyty z oprocentowaniem zmiennym będą kosztować 10%, kredytobiorca ze stałym oprocentowaniem będzie w dużo lepszej sytuacji. Z drugiej strony, jeśli stopy spadną, np. do poziomu 2%, kredytobiorca z oprocentowaniem zmiennym może cieszyć się dużo niższą ratą. Dlatego wybór powinien być dobrze przemyślany, uwzględniając ryzyko i własną sytuację finansową.. W czasie zawirowań gospodarczych, takich jak kryzysy inflacyjne, stałe oprocentowanie oznacza brak niespodzianek finansowych.
Jakie oprocentowanie kredytu wybrać?
Wybór rodzaju oprocentowania powinien być uzależniony od wielu czynników. W przypadku kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym płacisz za komfort stabilnych rat, jednak ryzykujesz, że gdyby stopy procentowe spadły, Twoje raty się nie zmniejszą. Z kolei kredyt z oprocentowaniem zmiennym może być tańszy w momencie zawarcia umowy, ale niesie ryzyko wzrostu kosztów w przyszłości.
W sytuacji rosnących stóp procentowych, kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym jest często bardziej korzystnym rozwiązaniem, gdyż chroni kredytobiorcę przed wzrostem wysokości rat. Przy niskich lub malejących stopach procentowych korzystniejszy może być kredyt z oprocentowaniem zmiennym.
Dla wielu osób kluczowym dylematem jest pytanie: kredyt hipoteczny – oprocentowanie stałe czy zmienne? Warto przeanalizować własną sytuację finansową, plany życiowe, a także odporność na ryzyko. Stałe oprocentowanie oznacza wyższą początkową ratę, ale zapewnia spokój ducha. Zmienna stopa daje potencjalne oszczędności, ale także ryzyko większych kosztów.
Czy można zmienić sposób oprocentowania w trakcie trwania kredytu?
Jeśli już masz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, możesz rozważyć zmianę oprocentowania zmiennego na stałe. Zmiana ta jest możliwa poprzez aneksowanie umowy kredytu, ale bank może zaproponować nowe oprocentowanie zgodne z aktualną ofertą.
Coraz więcej banków oferuje również kredyty z oprocentowaniem okresowo stałym, które po upływie okresu stałego mogą być renegocjowane. Taka elastyczność daje możliwość dostosowania warunków finansowania do sytuacji gospodarczej.
Warto jednak zaznaczyć, że odwrotna zmiana – czyli przejście z oprocentowania stałego na zmienne – nie jest obecnie możliwa. Zgodnie z aktualną rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), banki nie mogą umożliwiać klientom przechodzenia ze stałej stopy oprocentowania na zmienną w trakcie trwania okresu obowiązywania stałej stopy. Taki mechanizm ma na celu ochronę kredytobiorców przed nieprzemyślanym podejmowaniem decyzji pod wpływem chwilowych zmian rynkowych i zabezpieczenie stabilności finansowej gospodarstw domowych.
Dlatego decydując się na kredyt z oprocentowaniem stałym, należy być świadomym, że przez zadeklarowany okres – np. 5 lub 7 lat – warunki oprocentowania będą niezmienne, a zmiana na kredyt z oprocentowaniem zmiennym nie będzie możliwa.Jeśli już masz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, możesz rozważyć zmianę oprocentowania zmiennego na stałe. Zmiana ta jest możliwa poprzez aneksowanie umowy kredytu, ale bank może zaproponować nowe oprocentowanie zgodne z aktualną ofertą.
Coraz więcej banków oferuje również kredyty z oprocentowaniem okresowo stałym, które po upływie okresu stałego mogą być renegocjowane. Taka elastyczność daje możliwość dostosowania warunków finansowania do sytuacji gospodarczej.
Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego – na co zwrócić uwagę?
Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego. Zwykle oprocentowanie zależy od polityki banku, zdolności kredytowej klienta, kwoty kredytu oraz wybranego okresu kredytowania.
Na przykład:
niższe oprocentowanie można otrzymać przy kredycie z wysokim wkładem własnym,
kredyt bez wkładu własnego często wiąże się z wyższą marżą,
długość okresu kredytowania ma wpływ na łączną sumę odsetek.
Warto regularnie porównywać aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych, ponieważ banki modyfikują swoje oferty w odpowiedzi na zmiany stóp referencyjnych oraz rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego.
Kredyt hipoteczny oprocentowanie stałe czy zmienne? – pomoc w wyborze
Decyzja o kredycie hipotecznym to ważny krok. Jeśli masz pytania lub wątpliwości, skontaktuj się ze mną. Zwróć się o bezpłatną pomoc przy doborze kredytu. Od 15 lat działam jako ekspert kredytowy w Poznaniu oraz okolicach. Pomogę Ci otrzymać kredyt mieszkaniowy, przedstawię oferty wielu banków i wspólnie wybierzemy najkorzystniejszą opcję.
Jestem z klientem na każdym etapie inwestycji: od momentu analizy zdolności kredytowej, przez wycenę nieruchomości i wybór odpowiedniego rodzaju oprocentowania, aż po podpisanie umowy kredytowej. Oferuję także pomoc w przypadku chęci zmiany oprocentowania, refinansowania kredytu, czy przejścia ze zmiennego oprocentowania na stałe.
Podsumowanie
Zaciągając kredyt hipoteczny, musisz zdecydować, które oprocentowanie będzie dla Ciebie lepsze – stałe czy zmienne. Oba rozwiązania mają swoje zalety i wady. Wybór rodzaju oprocentowania kredytu hipotecznego powinien być dobrze przemyślany i dostosowany do Twojej sytuacji finansowej. Stałe oprocentowanie daje spokój, zmienne może być korzystniejsze, ale bardziej ryzykowne.
Wybierz świadomie i nie bój się pytać ekspertów – to decyzja, która będzie mieć wpływ na Twoje finanse przez wiele lat.
Paweł Pietras ekspert kredytowy, specjalista ds. hipotek tel. 501 132 605. Zadzwoń teraz.
Sprawdź również inne nasze artykuły:
Prowizja przy kredycie hipotecznym – na czym polega?
Kredyt hipoteczny a umowa zlecenie
Czy działka będąca własnością kredytobiorcy jest uważana za wkład własny?
Jeśli potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu kredytu, skontaktuj się ze sprawdzonym specjalistą – ekspert kredytowy w Poznaniu Paweł Pietras doradzi Ci najlepsze rozwiązanie.
