501 132 605
pawel.pietras@notus.pl
Chcesz kupić nieruchomość, ale brakuje Ci środków? Oto jak działa hipoteka
Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Dla wielu osób oznacza spełnienie marzeń o własnym mieszkaniu lub domu. Niestety, zakup nieruchomości to duży wydatek, a większość ludzi nie dysponuje wystarczającą ilością gotówki, aby sfinansować go samodzielnie. W takiej sytuacji najczęściej wybieranym rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny, który pozwala na uzyskanie środków na zakup nieruchomości. W zamian za udzielenie kredytu bank wymaga jednak odpowiedniego zabezpieczenia – najczęściej w postaci hipoteki. Przeczytaj artykuł: hipoteka co to jest?
Czym jest hipoteka i jak działa?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które stanowi zabezpieczenie dla wierzyciela hipotecznego, czyli banku lub innej instytucji finansowej udzielającej kredytu. Oznacza to, że jeśli kredytobiorca przestanie spłacać swoje zobowiązanie, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką. W praktyce oznacza to, że bank ma prawo sprzedać nieruchomość i uzyskane środki przeznaczyć na spłatę zadłużenia.
Aby hipoteka była skuteczna, musi zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Samo zawarcie umowy kredytowej nie wystarczy – właściciel nieruchomości musi złożyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w formie aktu notarialnego, a następnie wniosek do sądu wieczystoksięgowego o jej wpisanie. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Rodzaje hipoteki – co warto wiedzieć?
- Hipoteka umowna
To najczęściej stosowana forma zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Jest ustanawiana na podstawie umowy między kredytobiorcą a bankiem. Dopiero po wpisie do księgi wieczystej staje się ona skuteczna. Jest dobrowolnym zabezpieczeniem zobowiązania, co oznacza, że właściciel nieruchomości wyraża na nią zgodę.
- Hipoteka przymusowa
W przeciwieństwie do hipoteki umownej, hipoteka przymusowa nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Może zostać nałożona na mocy orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej, jeśli właściciel nieruchomości ma niespłacone zobowiązania. Przykładem jest sytuacja, gdy firma budowlana dochodzi swoich należności wobec dłużnika, który nie uregulował płatności za wykonaną usługę.
- Hipoteka odwrócona – co to takiego?
Hipoteka odwrócona to rozwiązanie skierowane głównie do seniorów, którzy posiadają nieruchomość, ale brakuje im środków na codzienne wydatki. W ramach tego mechanizmu bank wypłaca właścicielowi nieruchomości określoną kwotę (jednorazowo lub w ratach), a po jego śmierci przejmuje nieruchomość. Jest to alternatywa dla kredytów konsumpcyjnych i może być interesującą opcją dla osób, które nie mają spadkobierców i chcą zapewnić sobie dodatkowy dochód na emeryturze. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Hipoteka a księga wieczysta – jak wygląda procedura wpisu?
Kto dokonuje wpisu hipoteki?
Wpisu do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy. Wniosek może złożyć:
- właściciel nieruchomości,
- wierzyciel hipoteczny (np. bank),
- notariusz działający w imieniu klienta.
Sąd wieczystoksięgowy – jaką pełni rolę przy hipotece?
Jeśli planujesz zakup nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, musisz wiedzieć, jaką rolę pełni sąd wieczystoksięgowy. To właśnie ten organ prowadzi księgi wieczyste, w których znajdują się wszystkie najważniejsze informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości – w tym także hipoteki na nieruchomości. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Czym zajmuje się sąd wieczystoksięgowy?
Sąd wieczystoksięgowy (wydział ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym) zajmuje się:
- zakładaniem nowych ksiąg wieczystych dla nieruchomości,
- dokonywaniem wpisów prawa własności,
- rejestrowaniem hipotek umownych i przymusowych,
- dokonywaniem zmian właściciela po sprzedaży lub darowiźnie,
- wykreśleniem hipoteki po spłacie kredytu hipotecznego,
- nanoszeniem ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, np. egzekucji komorniczej.
To właśnie do sądu składany jest wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, który bank dołącza do dokumentacji po podpisaniu umowy kredytowej. W zależności od miasta, wpisy w księgach mogą być rozpatrywane od kilku dni do kilku tygodni. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Numer księgi wieczystej – jak go czytać i znaleźć?
Aby sprawdzić hipotekę w księdze wieczystej, musisz znać numer księgi wieczystej. To unikalny identyfikator przypisany do każdej nieruchomości. Składa się on z trzech części:
Przykład numeru księgi wieczystej:
PO1P/00012345/6
Oznacza to:
- PO1P – czteroznakowy kod wydziału sądu wieczystoksięgowego (w tym przypadku: Poznań Nowe Miasto i Wilda),
- 00012345 – numer ewidencyjny księgi wieczystej,
- 6 – cyfra kontrolna, automatycznie generowana.
Gdzie znaleźć numer księgi wieczystej?
- Na akcie notarialnym,
- W dokumentach bankowych przy kredycie hipotecznym,
- U notariusza lub w urzędzie gminy,
- W rejestrach internetowych, np. geoportal.gov.pl,
- W bazie EKW, jeśli znasz adres nieruchomości i skorzystasz z wyszukiwarek komercyjnych.
Jak sprawdzić księgę wieczystą?
Z numerem KW możesz wejść na stronę Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW).
Po wpisaniu numeru KW zobaczysz całą treść księgi, podzieloną na cztery działy:
- Dział I – oznaczenie nieruchomości (adres, powierzchnia, działka),
- Dział II – właściciel lub użytkownik wieczysty,
- Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia (np. służebności, egzekucje),
- Dział IV – hipoteki i obciążenia hipoteczne.
To właśnie w dziale IV sprawdzisz, czy nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, kto jest wierzycielem (np. bank), i jaka jest wysokość zabezpieczenia. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Wpis hipoteki do księgi wieczystej – formalności i koszty
Wpis hipoteki do księgi wieczystej jest obowiązkowy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. To bank składa wniosek lub przekazuje go notariuszowi, a wpisu dokonuje sąd wieczystoksięgowy. Wpis ma charakter deklaratywny – co oznacza, że prawo powstaje z chwilą jego dokonania, a nie od podpisania umowy kredytowej.
Koszty wpisu hipoteki:
- 200 zł – opłata sądowa za wpis hipoteki,
- 19 zł PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych (tylko przy hipotece umownej).
Po spłacie kredytu, należy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki – do tego potrzebne będzie zaświadczenie z banku o całkowitej spłacie kredytu. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Dlaczego warto sprawdzać księgi wieczyste przed zakupem?
Kupując nieruchomość, masz obowiązek sprawdzić numer księgi wieczystej i przeanalizować jej treść. Znalezienie np. hipoteki przymusowej lub wpisu egzekucyjnego może oznaczać poważne ryzyko prawne i finansowe. To częsty błąd kupujących, którzy nie wiedzą, jak czytać księgę wieczystą i co oznaczają konkretne wpisy.
Podsumowując:
Sąd wieczystoksięgowy to instytucja, która dba o transparentność rynku nieruchomości. Dzięki niej możesz sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką, złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej, a także usunąć hipotekę po spłacie kredytu. Wiedza o tym, jak znaleźć numer księgi wieczystej, jak sprawdzić wpis hipoteki i jak zinterpretować dział IV księgi wieczystej, to podstawa bezpiecznej transakcji.
Nie jesteś pewien, jak znaleźć księgę wieczystą po adresie albo jak złożyć wniosek do sądu? Skorzystaj z pomocy eksperta. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Wpisy w księdze wieczystej – ograniczenia, roszczenia i ostrzeżenia, na które musisz uważać
Wielu nabywców nieruchomości koncentruje się wyłącznie na dziale IV księgi wieczystej, gdzie widnieją hipoteki. Tymczasem dział III księgi wieczystej może zawierać informacje, które w praktyce uniemożliwiają bezpieczne nabycie mieszkania lub domu. Właśnie tutaj wpisywane są ograniczenia, roszczenia osób trzecich i ostrzeżenia, które mogą znacząco wpłynąć na Twoje prawa do nieruchomości – lub nawet całkowicie je podważyć.
1. Wpisy ograniczeń – co mogą oznaczać?
Ograniczenia w księdze wieczystej to wszelkie wpisy, które mogą utrudnić Ci korzystanie z nieruchomości lub ograniczyć prawo własności. Do najczęściej spotykanych należą:
• Służebność drogi koniecznej
To prawo przejazdu lub przechodu przez Twoją działkę – przysługujące właścicielowi sąsiedniej nieruchomości, jeśli jego teren nie ma dostępu do drogi publicznej.
• Służebność osobista
Najczęściej dotyczy prawa do zamieszkiwania – np. gdy osoba starsza przekazała nieruchomość w zamian za dożywotnie zamieszkanie. Taki wpis może uniemożliwić Ci przejęcie faktycznego władania nieruchomością po zakupie. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
• Egzekucja komornicza
Wpis egzekucji komorniczej oznacza, że nieruchomość jest zajęta w toku postępowania egzekucyjnego. Zakup takiej nieruchomości jest możliwy głównie w ramach licytacji komorniczej – i wiąże się z wysokim ryzykiem.
• Wpis o nieuregulowanym stanie prawnym
Taki wpis informuje, że prawo własności jest w trakcie ustalania – np. z powodu spadku, niejasnej umowy, konfliktu rodzinnego. Dopóki sprawa nie zostanie rozstrzygnięta, nie możesz nabyć nieruchomości bez ryzyka.
Jak sprawdzić ograniczenia w KW?
Otwórz dział III księgi wieczystej i uważnie przeczytaj wszystkie wpisy. Zwróć uwagę na to, czy ograniczenia mają charakter trwały (np. służebność), czy czasowy (egzekucja). Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
2. Wpisy roszczeń i praw osób trzecich
W tej części księgi mogą pojawić się wpisy, które nie oznaczają utraty prawa własności, ale zobowiązują nowego nabywcę do poszanowania praw osób trzecich.
• Prawo dożywocia
Wpis dożywocia oznacza, że określona osoba ma prawo do zamieszkania w nieruchomości do końca życia – niezależnie od zmiany właściciela. Nie można tej osoby usunąć ani pozbawić dostępu do części wspólnych.
• Prawo pierwokupu
Osoba lub instytucja wpisana do KW jako uprawniona do pierwokupu może przejąć nieruchomość na takich samych warunkach, na jakich została ona sprzedana komuś innemu. Taki wpis może uniemożliwić skuteczne przeniesienie własności bez zachowania odpowiedniej procedury. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
• Wpis zasiedzenia
Jeśli ktoś korzystał z nieruchomości przez wiele lat, może złożyć roszczenie o zasiedzenie, które zostaje ujawnione w KW. Dla kupującego oznacza to spore ryzyko – sąd może orzec, że nieruchomość należy do innej osoby niż sprzedający.
• Roszczenia w KW
To mogą być roszczenia o zwrot nieruchomości, o uznanie prawa własności, czy inne spory cywilne. Jeśli widzisz wpis roszczenia, zawsze żądaj dokumentów źródłowych i zasięgnij opinii prawnika.
Pamiętaj: osoby trzecie w księdze wieczystej mogą mieć prawa trudne do wyegzekwowania lub usunięcia – a Ty jako nowy właściciel będziesz musiał je respektować. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
3. Wpisy ostrzeżeń – sygnał do zachowania ostrożności
W księdze wieczystej mogą pojawić się również ostrzeżenia – wpisy, które sygnalizują, że toczy się jakieś postępowanie sądowe lub administracyjne, które może wpłynąć na stan prawny nieruchomości. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
• Wpis postępowania sądowego
Może dotyczyć np. trwającej sprawy o zniesienie współwłasności, dział spadku, ustalenie prawa własności. Kupując taką nieruchomość, narażasz się na późniejsze roszczenia lub konieczność jej zwrotu.
• Ostrzeżenie w księdze wieczystej
To wpis o tym, że stan prawny nieruchomości może ulec zmianie – często związany z błędami w dokumentach, nieujawnionymi właścicielami lub sprzecznymi tytułami prawnymi.
Postępowanie wieczystoksięgowe często kończy się po miesiącach lub latach – dlatego obecność ostrzeżenia powinna zawsze budzić Twoją czujność i być powodem do wstrzymania transakcji. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Jak bezpiecznie analizować wpisy w księdze wieczystej?
Zanim kupisz nieruchomość:
- Przeczytaj dokładnie dział III księgi wieczystej.
- Sprawdź, czy znajdują się tam ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości.
- Oceń, czy są wpisane roszczenia osób trzecich lub wpisy o trwających sporach prawnych.
- Zapytaj sprzedającego o dokumenty źródłowe do każdego wpisu.
- Skonsultuj się z doradcą kredytowym lub notariuszem, jeśli coś budzi wątpliwości. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Wpisy w dziale III księgi wieczystej mogą zadecydować o tym, czy nieruchomość, którą chcesz kupić, będzie Twoja – czy okaże się ryzykowną inwestycją z obciążeniami, których nie da się łatwo usunąć. Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź wszystkie wpisy: ograniczenia, roszczenia i ostrzeżenia. Nawet jeden niepozorny wpis może oznaczać miesiące walki w sądzie. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Wzmianki w księdze wieczystej – co to jest i kiedy powinny wzbudzić Twoją czujność?
Podczas przeglądania księgi wieczystej możesz natknąć się na tajemniczo brzmiący komunikat: „wzmianka o wniosku”. Choć sama wzmianka nie zmienia jeszcze stanu prawnego nieruchomości, to może mieć ogromne znaczenie przy zakupie mieszkania lub domu. Sprawdź, co to jest wzmianka w księdze wieczystej, co oznacza dla kupującego i jak ją prawidłowo zinterpretować. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Co to jest wzmianka w księdze wieczystej?
Wzmianka w księdze wieczystej (wzmianka KW) to tymczasowa adnotacja, informująca, że do sądu wpłynął wniosek o dokonanie wpisu w danej księdze wieczystej – np. wpis hipoteki, zmiana właściciela, służebności, egzekucji komorniczej czy ostrzeżenia.
Wzmianka to informacja ostrzegawcza, że stan prawny nieruchomości może w najbliższym czasie ulec zmianie, ale jeszcze nie został oficjalnie zmieniony. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Wzmianka a wpis – jaka jest różnica?
To ważne, by nie mylić pojęć:
- Wzmianka – to sygnał, że do sądu wpłynął wniosek. Ma charakter tymczasowy.
- Wpis – to rzeczywiste wprowadzenie zmiany do księgi wieczystej, po rozpatrzeniu wniosku przez sąd.
W praktyce oznacza to, że stan prawny opisany w księdze może nie być aktualny, jeśli istnieje wzmianka o toczącym się postępowaniu wieczystoksięgowym.
Gdzie znajdziesz wzmiankę w księdze wieczystej?
Po wejściu do elektronicznej księgi wieczystej znajdziesz wzmiankę na samej górze dokumentu, w postaci komunikatu:
📌 „Dnia XX.XX.XXXX wpłynął wniosek o wpis do działu II/III/IV – wzmianka zarejestrowana pod numerem DZKW…”
Wzmianka może dotyczyć dowolnego działu KW – od zmiany właściciela, przez ustanowienie hipoteki, po wpis roszczenia. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Czy wzmianka powinna Cię niepokoić?
Tak – jeśli planujesz zakup nieruchomości.
Wzmianka oznacza, że coś jest „w toku”, ale jeszcze nie jest ujawnione w KW. To może być np.:
- wniosek o ustanowienie hipoteki,
- wniosek o wszczęcie egzekucji,
- zmiana właściciela,
- wpis prawa pierwokupu,
- wpis zasiedzenia lub roszczenia osoby trzeciej.
Kupując nieruchomość objętą wzmianką, nie wiesz, co się zmieni w najbliższych dniach lub tygodniach – co może narazić Cię na duże ryzyko. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Jak sprawdzić, czego dotyczy wzmianka?
Aby poznać szczegóły wzmianki:
- Złóż w sądzie wniosek o przegląd akt księgi wieczystej (lub poproś notariusza).
- Zidentyfikuj numer wniosku (np. DZKW/XXXXX/XX) i poproś o jego udostępnienie.
- Sprawdź, czy wpis, którego dotyczy wzmianka, może wpłynąć na Twoją decyzję zakupową.
Uwaga: banki udzielające kredytu hipotecznego mogą wstrzymać uruchomienie finansowania, jeśli w księdze wieczystej widnieje niejasna wzmianka o toczącym się postępowaniu wieczystoksięgowym. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Co robić, jeśli w księdze jest wzmianka?
- Jeśli jesteś sprzedającym – warto przyspieszyć postępowanie wieczystoksięgowe, np. przez złożenie brakujących dokumentów.
- Jeśli jesteś kupującym – nie podpisuj umowy przedwstępnej ani umowy kredytowej, dopóki wzmianka nie zostanie wyjaśniona.
- Jeśli jesteś kredytobiorcą – zgłoś sprawę ekspertowi, który pomoże wyjaśnić sytuację w sądzie lub przygotować bank na konieczność aneksowania umowy.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – czy to możliwe?
Tak, sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest możliwa, ale wymaga odpowiedniego przygotowania. Kluczowe jest poinformowanie kupującego o wpisanej hipotece oraz uzgodnienie sposobu jej spłaty. Istnieją dwa sposoby przeprowadzenia takiej transakcji:
- Spłata kredytu przed sprzedażą– właściciel reguluje zobowiązanie wobec banku, a po uzyskaniu zaświadczenia o wykreśleniu hipoteki sprzedaje nieruchomość.
- Przejęcie kredytu przez kupującego– kupujący decyduje się na przejęcie kredytu hipotecznego i staje się nowym dłużnikiem banku. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Konsekwencje zaprzestania spłaty kredytu hipotecznego
Jeśli kredytobiorca przestanie regulować swoje zobowiązania, bank ma prawo rozpocząć procedurę windykacyjną. Po kilku miesiącach od zaprzestania spłaty kredytu hipotecznego, bank może wypowiedzieć umowę i skierować sprawę do sądu.
Sąd może wydać postanowienie o wszczęciu egzekucji komorniczej, która obejmuje sprzedaż nieruchomości na drodze licytacji. Środki uzyskane ze sprzedaży są przeznaczane na pokrycie zadłużenia. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Czy można usunąć hipotekę z księgi wieczystej?
Tak, ale wymaga to spełnienia określonych warunków. Hipoteka jest wykreślana, gdy:
- kredyt został spłacony w całości,
- wierzyciel hipoteczny wyrazi zgodę na jej wykreślenie,
- sąd wyda orzeczenie o wykreśleniu hipoteki (np. w przypadku jej bezzasadnego wpisu).
Aby usunąć hipotekę, właściciel nieruchomości musi złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego oraz dołączyć dokument potwierdzający spłatę kredytu. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Podsumowanie artykułu: Hipoteka – co to jest?
Hipoteka to jeden z podstawowych mechanizmów zabezpieczenia wierzytelności, który pozwala bankom udzielać finansowania przy zakupie nieruchomości. Jeśli zastanawiasz się, co to jest hipoteka, to najprościej mówiąc – jest to forma zabezpieczenia kredytu, która polega na wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej danej nieruchomości. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Dzięki hipotece, bank może zabezpieczyć swoje interesy, a Ty – jako kredytobiorca – zyskujesz możliwość skorzystania z finansowania na zakup mieszkania, domu lub działki. Kredyt zabezpieczony hipoteką to najczęstsza forma kredytu hipotecznego udzielanego w Polsce.
Warto zrozumieć definicję hipoteki i znać różnicę między hipoteką umowną a hipoteką przymusową. Każdy wpis do księgi wieczystej może mieć wpływ na Twoje prawa do nieruchomości – dlatego zawsze sprawdzaj, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką, zanim podpiszesz umowę przedwstępną lub notarialną.
Obciążenie hipoteczne może dotyczyć zarówno bieżących zobowiązań, jak i dawnych wpisów, które powinny być wykreślone – dlatego warto wiedzieć, jak sprawdzić hipotekę i jak usunąć hipotekę z księgi wieczystej, gdy kredyt zostanie spłacony. Czytasz artykuł: Hipoteka co to jest?
Pamiętaj, że hipoteka to nie tylko formalność, ale realne zobowiązanie, które wiąże się z określonymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości, koniecznie sprawdź wpis hipoteki w księdze wieczystej, zapoznaj się z jej treścią oraz warunkami umowy kredytowej.
Jeśli nadal nie jesteś pewien, czym jest hipoteka, jakie są jej rodzaje i jakie ryzyka związane z hipoteką mogą Cię dotyczyć – skontaktuj się z profesjonalistą.
Ekspert kredytowy Paweł Pietras pomoże Ci przeanalizować wszystkie formalności, wyjaśni, co oznacza hipoteka w praktyce, oraz wskaże, jak bezpiecznie zawrzeć umowę kredytową z zabezpieczeniem hipotecznym.
Paweł Pietras ekspert kredytowy, tel. 501132605 – zadzwoń teraz!
Sprawdź również inne nasze artykuły:
Do ilu banków złożyć wniosek o kredyt hipoteczny?
Fundusz wsparcia kredytobiorców – kto skorzysta?
Całkowity koszt kredytu hipotecznego – jak obliczyć?
Jeśli potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu kredytu, skontaktuj się ze sprawdzonym specjalistą – ekspert kredytowy w Poznaniu Paweł Pietras doradzi Ci najlepsze rozwiązanie.
