Kredyt hipoteczny na budowę domu

Niewiele rodzin stać na to, by za gotówkę kupić działkę, wybudować dom i doprowadzić go do stanu, w którym można się wprowadzić. Na szczęście nie trzeba na długie lata odkładać planów o własnym domu, bo całą inwestycję można sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym wpisie wyjaśnię, czym jest kredyt na budowę domu oraz jak ubiegać się o kredyt hipoteczny na dokończenie budowy. Postaram się też odpowiedzieć na pytanie, czy uzyskanie kredytu to złożony proces.

 Kredyt na budowę domu – najważniejsze zasady

Zasady ubiegania się o kredyt na budowę domu są bardzo podobne do procedur obowiązujących przy ubieganiu się o kredyt na zakup mieszkania. Można go opisać w kilku krokach.

1.      Klient wybiera ofertę banku, która najbardziej odpowiada jego preferencjom.

2.      Potencjalny kredytobiorca składa wniosek kredytowy, do którego dołącza szereg wymaganych przez bank dokumentów i zaświadczeń. Są one następnie analizowane przez bankowych analityków i na tej podstawie bank podejmuje decyzję o udzieleniu kredytu we wnioskowanej wysokości.

3.       Ostatnim krokiem jest zawarcie umowy kredytowej, w której strony określają swoje prawa i obowiązki. Następnie nic nie stoi na przeszkodzie, by bank mógł wypłacić pierwszą transzę pieniędzy.

Transze na budowę domu

W przypadku budowy domu bank nie wypłaca od razu całej kwoty, ale dokonuje wypłat transzami w miarę postępu prac budowlanych. Pierwszą transzę bank wypłaca po podpisaniu umowy kredytu, dzięki czemu wnioskodawca (inwestor) może przystąpić o wykonywania prac.

Aby otrzymać kolejne transze, wnioskodawca będzie musiał udowodnić, że ustalone w umowie prace „idą do przodu”. Bank w umowie określa, w jaki sposób będzie kontrolował postęp prac. Na budowie może pojawić się reprezentant banku, choć coraz częściej bankom wystarczają przesłane przez kredytobiorcę zdjęcia, które dokumentują postęp prac. Ten drugi wariant jest bardziej korzystny dla kredytobiorców, wizyta inspektora nie jest bezpłatna,  jej koszt pokrywają oni sami. W przypadku PKO BP jest to na przykład 200 zł.

Liczba transz zależy od banku i jest określona w umowie. Z punktu widzenia inwestora lepiej, by transz było jak najmniej. Łatwiej jest planować prace, gdy w kieszeni ma się już określoną sumę pieniędzy i nie trzeba czekać na zaaprobowanie przez bank postępu prac. Uruchomienie każdej kolejnej transzy wiąże się z pewnymi procedurami i zwykle nie jest bezpłatne – klient płaci określoną w umowie opłatę.

Jak przebiega badanie zdolności kredytowej przez bank?

Dla podjęcia przez bank decyzji o tym, czy w ogóle zawrze umowę kredytu, jest określenie zdolności kredytowej wnioskodawcy. Jest to ocena, czy wnioskodawca będzie w stanie spłacać kredyt wraz z narastającymi odsetkami w ustalonych terminach. Jej ocena stanowi obowiązkowy krok poprzedzający udzielenie każdego kredytu niezależnie od jego rodzaju i wartości.

Konkretne procedury mogą się różnić w zależności od banku, ale ogólny mechanizm badania zdolności kredytowej jest taki sam. Analitycy bankowi biorą pod uwagę:

• Uzyskiwane dochody. Ważna jest nie tylko wysokość dochodów, ale też ich regularność i stabilność (a więc czy wpływy są porównywalne w kolejnych miesiącach) i podstawa, a więc rodzaj umowy. Część banków mniej przychylnie patrzy na umowy cywile i preferuje umowę o pracę, dla innych nie stanowi to większej różnicy.
• Miesięczne koszty utrzymania. Wysokie dochody przestają mieć znaczenie, gdy miesięczne wydatki są niewiele niższe. Bank chce wiedzieć, ile pieniędzy jest przeznaczane na spłatę innych zobowiązań (pożyczki, kary finansowe, alimenty, ale też koszty codziennego życia, np. czynsz za mieszkanie czy opłaty eksploatacyjne związane z samochodem).
• Sytuacja rodzinna wnioskodawcy. Bank interesuje przede wszystkim liczba osób pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy.

Bank uwzględnia w swojej ocenie również historię kredytową: na podstawie raportu z BIK weryfikuje, czy potencjalny klient sumiennie spłacał dotychczasowe zobowiązania (pożyczki, zakupy na raty, wcześniejsze kredyty). Warto mieć na uwadze, że historia kredytowa ma wpływ na decyzję banku o przyznaniu kredytu, ale nie na jego wysokość. Jeśli z raportu wynika, że klient nierzetelnie podchodzi do swoich zobowiązań, udzielenie kredytu jest bardzo mało prawdopodobne.

A skąd bank ma informacje o wysokości dochodów czy kosztach utrzymania wnioskodawcy? To sam klient dostarcza niezbędne informacje: oświadczenia, historię rachunku bankowego, oświadczenie o uzyskiwanych dochodach… Bank określa listę wymaganych dokumentów i bez nich nie rozpocznie nawet badania zdolności kredytowej.

Ile czasu ma bank na wydanie decyzji kredytowej?

Na przeanalizowanie wniosku klienta wraz ze wszystkimi załącznikami – a tym samym na wydanie decyzji kredytowej – bank ma 21 dni. Termin ten liczy się od prawidłowego złożenia wszystkich dokumentów. W pewnych sytuacjach bank wydłuży okres oczekiwania na decyzję. Może się tak stać, gdy:

• wniosek okazał się niekompletny: zabrakło załączników, jakiś dokument nie został podpisany. W takiej sytuacji bank może zażądać uzupełnienia dokumentacji, a 21-dniowy termin liczy się od dnia złożenia poprawionego dokumentu czy oświadczenia,
• wniosek jest rozpatrywany etapami – bank najpierw wydaje wstępną decyzję, a ostateczną decyzję wydaje na podstawie właściwego wniosku,
• w krótkim okresie złożono wiele wniosków o kredyt hipoteczny.

Kredyt hipoteczny na dom a wkład własny

Warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego na dowolny cel (zakup mieszkania, działki, budowę domu) jest wykazanie przez kredytobiorcę, że samodzielnie zebrał część wymaganych pieniędzy. Jest to wkład własny i dla banku stanowi zabezpieczenie oraz dowód na to, że osoba wnioskująca o kredyt potrafi zarządzać pieniędzmi i odłożyć ustaloną kwotę.

• Przepisy nie określają minimalnego wkładu własnego. Wskazówką są rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którymi wkład własny przy kredycie hipotecznym powinien wynosić 20 proc. wartości inwestycji – w tym przypadku budowanego domu i działki, jeśli jej zakup również jest finansowany kredytem.
• Należy pamiętać, że wkład własny oblicza się nie od kwoty kredytu, a od wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu.
• Niektóre banki zgadzają się na niższy wkład własny, ale związane z tym ryzyko minimalizują wyższym ubezpieczeniem wkładu własnego.
• Wkładem własnym najczęściej są oszczędności znajdujące się na koncie bankowym. Aby udowodnić ich posiadanie, wnioskujący o kredyt przedkłada bankowi wyciąg z rachunku.
• Rolę wkładu własnego może też pełnić inna nieruchomość, grunt, środki zgromadzone na PPK.

Kredyt hipoteczny na dokończenie budowy

Warto wspomnieć jeszcze o kredycie na dokończenie budowy. Udzielany jest on inwestorom, którzy kupili działkę z niedokończonym domem lub budowali we własnym zakresie, ale w trakcie prac zabrakło im środków. Banki bardzo elastycznie podchodzą do tego, czym jest „niedokończona budowa”. Mogą to być same fundamenty, ale też budynek w stanie zamkniętym. Ważne, by budowla nie otrzymała pozwolenia na użytkowanie.

Bank może oczekiwać różnego stopnia wykończenia budynku i pod tym względem praktyka może się różnić.

Kredyt hipoteczny na dom: czy warto korzystać z pomocy eksperta kredytowego?

Uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się z wieloma formalnościami. Samo skompletowanie załączników do banku może okazać się czasochłonne, tym bardziej że dokumentów, zaświadczeń i wyciągów jest bardzo dużo. Osobie, która na co dzień nie ma do czynienia z procedurami bankowymi, trudno może być się w tym rozeznać, a o przeoczenie któregoś dokumentu jest łatwo. W takiej sytuacji bank wzywa do uzupełnienia wniosku, co wydłuża cały proces.

Dlatego też warto skorzystać z pomocy niezależnego eksperta kredytowego, który dopilnuje, ale składane załączniki odpowiadały wszystkim oczekiwaniom instytucji finansowej. Dzięki latom pracy doskonale zna ofertę banków, jest na bieżąco ze wszystkimi promocjami i zmieniającymi się ofertami, więc potrafi zaproponować klientom najlepszą ofertę.

Ekspert kredytowy Paweł Pietras współpracuje ze wszystkimi bankami hipotecznymi w Polsce, więc wybierając jego usługi, klienci korzystają z najszerszej bazy ofert. Doprowadził do uruchomienia ponad 1200 kredytów. Jego usługi są całkowicie bezpłatne. Współpracę z nowymi klientami rozpoczyna od sprawdzenia ich zdolności kredytowej, bo na tej podstawie może rozrysować scenariusze dalszej współpracy.

Sprawdź również inne nasze artykuły:

Kredyt hipoteczny a umowa o pracę na czas określony – czy jest możliwy?

Mieszkanie bez wkładu własnego (Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy) – zasady pozyskania

Nadpłata kredytu hipotecznego – kiedy warto?