Warunkiem koniecznym dla uzyskania kredytu hipotecznego jest wniesienie wkładu własnego, czyli części środków na poczet zakupu nieruchomości. Ten wymóg odcina część chętnych od możliwości zakupu mieszkania, bo choć nieźle zarabiają, to nie są w stanie zgromadzić pieniędzy na wkład własny. Rozwiązaniem dla nich jest program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, znany też jako rodzinny kredyt mieszkaniowy (RKM).

Daje on możliwość zaciągnięcie kredytu hipotecznego do 100% wydatków z gwarancją spłaty części kredytu w ramach portfelowej linii gwarancyjnej Rządowego Funduszu Mieszkaniowego, a po spełnieniu określonych warunków — także skorzystanie ze spłaty rodzinnej.

Czemu służy wkład własny?

Wkład własny to pewna suma pieniędzy (choć nie tylko, o czym później), które musi posiadać osoba składająca wniosek o kredyt. Nie jest on wpłacany bankowi, trzeba tylko wykazać posiadanie tych pieniędzy (najlepiej umieścić je na rachunku bankowym). Po sfinalizowaniu umowy sprzedaży u notariusza pieniądze są przelewane sprzedającemu.

To nie banki nakładają na kupujących obowiązek posiadania wkładu własnego: wynika on z przepisów, a konkretnie Rekomendacji S, która została wydana w 2006 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zawiera ona szereg wytycznych dla banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. Co pewien czas jej treść jest nowelizowana: dopisywane są nowe obowiązki, inne mogą być łagodzone. Można powiedzieć, że to zbiór dobrych praktyk, które mają na celu ograniczanie przyznawania kredytów osobom, które nie powinny ich otrzymać.

Na początku lat dwutysięcznych nie istniał obowiązek  wniesienia wkładu własnego. Banki chętnie udzielały kredytowania nie tylko na całą wartość nieruchomości, ale i wykończenie jej (regularnie można było usłyszeć reklamy „kredytu na 120 proc. wartości mieszkania”). Było to korzystne dla banków, bo im wyższy kredyt, tym więcej na nim zarabiały. Kryzys finansowy, który wybuchł we wrześniu 2008 roku i dotarł także do Polski, dowiódł jednak, że była to pętla, w którą wpadło wielu kredytobiorców. Ich obciążenia stały się zbyt duże, nie byli w stanie spłacać tak wysokich rat.

Wkład własny to środek dyscyplinujący potencjalnych kredytobiorców: skoro chcą kupić dom, mieszkanie lub działkę, to muszą udowodnić, że są w stanie sumiennie oszczędzać. Przy okazji będą mieli mniejszy kredyt do spłaty.

Większość banków wymaga wkładu na poziomie 20 proc. wartości nieruchomości, ale niektóre instytucje „zadowolą się” wkładem 10 proc. Oferty się zmieniają, więc warto skonsultować to z doradcą kredytowym, który współpracuje z różnymi bankami.

Wniesienie niskiego wkładu własnego często wiąże się z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia (ubezpieczenia wkładu własnego).

Jeśli ktoś ma taką możliwość, powinien wnieść większy wkład własny niż minimum ustalone przez bank. Im wyższe własne finansowanie, tym atrakcyjniejszą ofertę przedstawi instytucja, a dodatkowo mniejszy będzie kapitał do spłaty. Wysoki wkład własny się opłaca – to realny zysk.

W praktyce funkcję wkładu własnego pełnią najczęściej środki na rachunku. Banki akceptują też inne formy wkładu: darowiznę, zadatek, środki z PPK, inną nieruchomość. Polityka poszczególnych banków może być odmienna, więc kwestię tę warto przedyskutować z doradcą kredytowym.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Zgromadzenie wkładu własnego może okazać się bardzo trudnym zadaniem. Można sobie wyobrazić osobę, która zarabia więcej, niż wynosi ustawowe minimum, może mieć nawet pensję przekraczającą przeciętne wynagrodzenie, ale koszty wynajmu „pożerają” połowę jej wynagrodzenia. Za pozostałą kwotę musi opłacić rachunki, co dodatkowo się komplikuje, jeśli ma wysokie koszty utrzymania, bo na przykład jest samotnym rodzicem lub choruje. W takiej sytuacji zebranie wymaganego wkładu własnego może trwać latami, a pamiętajmy, że nieruchomości systematycznie drożeją, więc i wymagany wkład własny musi być wyższy.

Rozwiązaniem dla takich osób jest rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego” (inaczej: rodzinny kredyt mieszkaniowy). Umożliwia on uzyskanie kredytu bez wkładu własnego osobom, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale nie mają środków na wymagany wkład własny.

To taki sam kredyt hipoteczny jak kredyt udzielany z wkładem własnym, praktycznie takie same są procedury w obu wariantach. Jedyna różnica to obowiązek przedstawienia oświadczeń potwierdzających spełnianie warunków do skorzystania z programu.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy — dla kogo?

Najważniejsze informacje:

• Nie jest to program skierowany do gospodarstw domowych o niskich dochodach. Osoba wnioskująca o wsparcie musi posiadać zdolność kredytową, którąś za każdym razem ocenia bank udzielający kredytu.
• Beneficjent może uzyskać kredyt o 100% wartości mieszkania, jeśli masz zdolność do obsługi tego zobowiązania.
• O kredyt mogą się ubiegać osoby indywidualne, małżeństwa lub pary wychowujące co najmniej jedno wspólne dziecko, o ile ani one, ani osoby, z którymi tworzą gospodarstwo domowe, nie są właścicielami żadnej innej nieruchomości.
• Rodziny z co najmniej dwójką dzieci mogą się ubiegać o rodzinny kredyt mieszkaniowy, nawet jeśli są właścicielami mieszkania lub domu o metrażu nieprzekraczającym powierzchni określonej w przepisach o RKM. Są to:

• dla rodziny z dwojgiem dzieci – nie więcej niż 50m²;
• dla rodziny z trojgiem dzieci – nie więcej niż 75m²;
• dla rodziny z czworgiem – nie więcej niż 90m²;
• w przypadku gospodarstwa domowego z pięciorgiem (lub więcej) dzieci brak limitu metrażu dla posiadanej nieruchomości mieszkalnej.

Kredyt hipoteczny z gwarancją BGK — procedura

Kredyt bez wkładu własnego jest oferowany przez banki, które przystąpiły do programu. W procedurze pojawia się dodatkowy podmiot, którym jest Bank Gospodarstwa Krajowego. Jego rolą jest udzielanie gwarancji oraz realizowanie wypłat z tytułu spłaty rodzinnej za pośrednictwem banków kredytujących.

Osoba starająca się o kredyt nie kontaktuje się jednak z BGK, a wybranym bankiem komercyjnym, który bada zdolność kredytową w taki sam sposób, jak w odniesieniu do każdego innego klienta.  

Należy przedłożyć typowe dokumenty wymagane przez bank przed udzieleniem kredytu hipotecznego. To m.in. zaświadczenie o dochodach, wyciąg z konta za kilka ostatnich miesięcy, ale też – ze względu na specyfikę RKM — dokumenty potwierdzające brak posiadania innej nieruchomości. Szczegółowy wykaz dokumentów zależy od polityki danego banku.

Ważne! Minimalny okres, na jaki będzie udzielany gwarantowany kredyt mieszkaniowy, wynosi 15 lat. Rodzinny kredyt mieszkaniowy będzie udzielany do wysokości 100% ceny zakupu mieszkania lub kosztów budowy domu jednorodzinnego, w tym z wykończeniem nieruchomości.

Oznacza to, że kredytobiorca nie może podpisać umowy kredytowej opiewającej na krótszy okres. Po udzieleniu kredytu będzie mógł skorzystać z jego wcześniejszej spłaty.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy a spłata rodzinna

To nie koniec bonusów. Beneficjent rodzinnego kredytu mieszkaniowego, którego rodzina powiększyła się o drugie lub kolejne dziecko, może skorzystać spłaty rodzinnej. Może ona wynieść:

• 20 tys. zł – jeśli gospodarstwo domowe powiększyło się o drugie dziecko,
• 60 tys. zł – jeśli gospodarstwo domowe powiększyło się o trzecie lub kolejne dziecko.

W dniu spłaty żadna z osób w gospodarstwie domowym kredytobiorcy nie może:

• być właścicielem lokalu mieszkalnego lub domu innego niż kupiony/wybudowany z wykorzystaniem rodzinnego kredytu mieszkaniowego,
• mieć spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeśli nie było nabyte z wykorzystaniem rodzinnego kredytu mieszkaniowego.

Pieniądze zostaną wypłacone, gdy kredytobiorca złoży zlecenie w banku, w którym zaciągnął rodzinny kredyt mieszkaniowy. Możesz to zrobić w ciągu roku od dnia urodzin (albo przysposobienia) drugiego lub kolejnego dziecka. Jeśli gospodarstwo domowe powiększyło się przed dniem pierwszego uruchomienia środków rodzinnego kredytu mieszkaniowego, to roczny termin jest od dnia uruchomienia środków.

Kredyt bez wkładu własnego – umów się na bezpłatną konsultację

Jeśli uważasz, że kwalifikujesz się do programu „Kredyt bez wkładu własnego”, ale nie jesteś pewny, w jaki sposób o niego wnioskować, skontaktuj się ze mną. W czym mogę pomóc?

• wyliczę Twoją zdolność kredytową
• zweryfikuję, czy kwalifikujesz się do programu „Kredyt bez wkładu własnego”
• przedstawię ofertę banków, które biorą udział w programie
• zajmę się wszystkimi formalnościami, pomogę skompletować dokumenty i załączniki.

Jako ekspert hipoteczny uruchomiłem ponad 1070 kredytów hipotecznych, zajmowałem się także trudnymi sprawami, na których „polegli” inni doradcy. Działam w Poznaniu, ale obsługuję klientów w całej Polsce.

Sprawdź również inne nasze artykuły:

Ubezpieczenia kredytów hipotecznych – rodzaje

Do ilu banków złożyć wniosek o kredyt hipoteczny?

Jakie źródła dochodu są akceptowane przez banki?