Czy opłaca się wziąć kredyt z 10% wkładem własnym?

Przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny trzeba wziąć pod uwagę kilka aspektów, które później w trakcie trwania kredytu mogą stać się uciążliwe lub kosztowne. Wśród najważniejszych parametrów kredytu hipotecznego należy przeanalizować wkład własny. W terminologii bankowej wkład mierzymy wskaźnikiem LTV – Loan to Value, czyli inaczej mówiąc: kwota kredytu do wysokości zabezpieczenia. W obecnej sytuacji rynkowej (czerwiec 2022) tylko kilka banków oferuje jeszcze kredyty z 10% wkładem własnym. Większość ofert opartych jest na 20% wkładzie, a w niektórych bankach wkład wymagany jest na jeszcze wyższym poziomie. Klienci mający odłożony wkład w wysokości 10% chętnie składają wnioski licząc na to, że jest okazja żeby maksymalnie się skredytować. Niestety wielu klientom brakuje wsparcia profesjonalnego doradcy/eksperta hipotecznego, który wskazałby słabe strony tych ofert.

Czy można wziąć kredyt z 10% wkładem własnym?

Przede wszystkim oferty z 10% wkładem własnym są dużo droższe. Marża tych kredytów oscyluje w granicach 2,70 punktu procentowego w przeciwieństwie do ofert z 20% wkładem, gdzie marże te osiągają czasami poziom od 1,95 %.

Dlaczego jest to takie ważne? Problem polega na tym, że klient przyjmuje na siebie wyższą ratę, zwiększając ryzyko kredytowe w odniesieniu do swojej zdolności kredytowej. Inaczej mówiąc każdy problem z zatrudnieniem od razu przekłada się na problem ze spłatą kredytu, w przypadku braku alternatywnych źródeł zarobku lub oparciu się na dochodach drugiego kredytobiorcy. Nie to jest jednak najważniejsze. Marża kredytu udzielonego jest stała przez cały okres kredytowania. Wysoka marża w podpisanej umowie powoduje wystawienie klienta na jeszcze jedno ryzyko. Ryzyko wzrostu stóp procentowych.

Załóżmy, że klient podpisał umowę z marżą 2,70%. Przy założeniu obecnych stóp procentowych na poziomie 0.23- 0.27 oprocentowanie kredytu wydaje się atrakcyjne. Poziom 3,03% jest naprawdę atrakcyjny patrząc na poziomy historyczne. Uwaga! Stopy są składową zmienną. Po okresie kryzysu zakładając szybką ścieżkę wzrostu gospodarczego za kilka lat może dojść do sytuacji gdy NBP chcąc ochłodzić tempo wzrostu podniesie stopy procentowe. Jeżeli podwyżka będzie rzędu setnej lub dziesiątej punktu procentowego nie będzie to miało istotny wpływ na wysokość raty ale podwyżka rzędu 1 do nawet 3 punktów zmieni diametralnie sytuację kredytobiorców. Oprocentowanie kredytu z 3,03 wzrośnie do 6,03 i wtedy raty kredytów wzrosną odpowiednio i drastycznie. Zwyżka raty może być liczona nawet o 40%. Sytuacja ta w momencie braku jakiejkolwiek narzędzi obrony przed taką podwyżką może doprowadzić do tragedii w finansach niejednej rodziny.

Reasumując. Należy szczególnie uważnie analizować oferty kredytów hipotecznych z wkładem 10%. Stanowią one poważne ryzyko problemów, które mogą pojawić się w przyszłości. Tylko współpraca z dobrym doradcą hipotecznym pozwoli na dogłębną analizę zdarzeń przed podpisaniem umowy w banku.