Jak wyliczyć kredyt hipoteczny? Kluczowe informacje.

Planując zakup nieruchomości na kredyt, jednym z pierwszych kroków jest wyliczenie zdolności kredytowej oraz wysokości miesięcznej raty. Wiele osób zastanawia się, na jaką kwotę mogą sobie pozwolić, jakie będą koszty kredytu i jak długo potrwa jego spłata. W tym artykule omówimy, jak samodzielnie oszacować kredyt hipoteczny jak wyliczyć ratę, jakie czynniki mają wpływ na zdolność kredytową oraz jak porównać oferty banków.

1. Jak wyliczyć swoją zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa to maksymalna kwota, jaką bank jest gotów pożyczyć na zakup nieruchomości. Jej wysokość zależy od kilku czynników:

✅ Dochody netto – wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę, działalności gospodarczej, umowy zlecenia lub innych źródeł.
✅ Forma zatrudnienia – umowa o pracę na czas nieokreślony jest najlepiej oceniana przez banki, ale kontrakty B2B czy umowy cywilnoprawne również mogą być brane pod uwagę.
✅ Miesięczne wydatki i zobowiązania – bank analizuje inne kredyty, raty leasingowe, limity kart kredytowych oraz koszty utrzymania gospodarstwa domowego.
✅ Wkład własny – minimalny wymagany wkład to 20% wartości nieruchomości, ale niektóre banki oferują finansowanie z 10% wkładem własnym (z dodatkowym ubezpieczeniem).
✅ Historia kredytowa w BIK – dobra historia spłaty wcześniejszych zobowiązań zwiększa szanse na korzystniejsze warunki kredytu.
✅ Okres kredytowania – im dłuższy okres spłaty (np. 30 lat zamiast 20 lat), tym wyższa zdolność kredytowa, ale także większe koszty odsetkowe.

Przykładowa kalkulacja zdolności kredytowej

Załóżmy, że:

• Singiel zarabia 6000 zł netto,
• Nie posiada innych zobowiązań kredytowych,
• Planuje kredyt na 30 lat,
• Wkład własny wynosi 20%.

Średnia zdolność kredytowa w tym przypadku wynosi około 500 000 – 600 000 zł, w zależności od banku. W przypadku pary z łącznym dochodem 10 000 zł netto zdolność kredytowa może sięgać nawet 900 000 – 1 000 000 zł.

2. Jak wyliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części:

1️⃣ Kapitał – część spłacanego kredytu, która zmniejsza zadłużenie.
2️⃣ Odsetki – koszt pożyczonych pieniędzy, obliczany na podstawie oprocentowania kredytu.

Banki oferują dwa rodzaje rat:

• Raty równe (annuitetowe) – na początku większa część raty to odsetki, a kapitał rośnie z czasem.
• Raty malejące – wyższa początkowa rata, ale mniejszy całkowity koszt kredytu, ponieważ kapitał spłacany jest szybciej.

Przykładowe obliczenie raty kredytu

Załóżmy, że klient zaciąga kredyt:

• Kwota kredytu: 500 000 zł
• Okres spłaty: 30 lat
• Oprocentowanie: 7% (RRSO)

Dla rat równych:

• Miesięczna rata: ok. 3320 zł
• Łączna kwota do spłaty: ok. 1 195 000 zł

Dla rat malejących:

• Pierwsza rata: ok. 4100 zł, ale z biegiem czasu maleje
• Łączna kwota do spłaty: ok. 1 050 000 zł (niższy całkowity koszt niż przy ratach równych)

3. Jakie koszty dodatkowe trzeba uwzględnić?

Przy kredycie hipotecznym warto pamiętać o dodatkowych kosztach, które mogą znacząco wpłynąć na całkowity budżet:

• Prowizja banku – od 0% do 3% wartości kredytu,
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – wymagane, jeśli wkład własny wynosi mniej niż 20%,
• Ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe przy kredycie hipotecznym,
• Podatek PCC (2% przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego),
• Koszty notarialne i sądowe – od 2 000 do 5 000 zł.

4. Jak porównać oferty kredytowe?

Przy wyborze kredytu warto zwrócić uwagę na:

✅ Oprocentowanie nominalne – im niższe, tym lepiej, ale to nie jedyny koszt kredytu.
✅ Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) – uwzględnia wszystkie koszty kredytu.
✅ Możliwość wcześniejszej spłaty – sprawdź, czy bank nie pobiera dodatkowych opłat za nadpłatę kredytu.
✅ Wymagane produkty dodatkowe – np. konto osobiste czy karta kredytowa, które mogą wpłynąć na ostateczny koszt kredytu.

5. Podsumowanie

Wyliczenie kredytu hipotecznego nie jest skomplikowane, ale wymaga analizy kilku kluczowych czynników. Przed podjęciem decyzji warto:

• Sprawdzić swoją zdolność kredytową,
• Porównać oferty różnych banków,
• Uwzględnić koszty dodatkowe,
• Przemyśleć wybór rodzaju rat i okresu spłaty.

Jeśli nie masz pewności, który kredyt będzie najlepszy, skorzystaj z pomocy doradcy kredytowego, który przeanalizuje Twoją sytuację i pomoże znaleźć optymalne rozwiązanie.

Paweł Pietras ekspert kredytowy, tel. 501132605

Zadzwoń i umów się na konsultację, a otrzymasz wyliczenie kredytu hipotecznego na bazie aktualnych ofert bankowych.