Kredyt z 10% wkładem własnym – czy opłaca się go wziąć?

Autor: Paweł Pietras | Data publikacji: 10 września 2024 | Data aktualizacji: 12 czerwca 2025

Czy stoisz przed dylematem czy wziąć kredyt hipoteczny teraz czy jednak poczekać i uzbierać brakujący wkład własny? W tym artykule wyjaśniam czy warto czekać czy podjąć decyzję już teraz i wziąć kredyt z 10% wkładem własnym. Mimo niepewności gospodarczej i zmiennych stóp procentowych – wiele osób decyduje się na kredyt hipoteczny. Podstawowym warunkiem jego uzyskania jest wkład własny. W większości przypadków banki oczekują minimum 20%, ale coraz częściej pojawiają się pytania o kredyt hipoteczny z wkładem 10%. Czy warto z niego skorzystać? Jakie niesie ze sobą ryzyka i korzyści?

Czy można wziąć kredyt z 10% wkładem własnym?

Tak – ale nie wszędzie i nie dla każdego

W Polsce minimalny wkład własny dla kredytu hipotecznego wynosi co do zasady 20% wartości nieruchomości – zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego. Banki mają jednak prawo udzielać kredytów z mniejszym wkładem własnym (np. 10%), pod warunkiem spełnienia dodatkowych wymogów, np.:

• zastosowania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (UNWW),
• lub dodatkowego zabezpieczenia kredytu (np. innej nieruchomości lub środków na lokacie).

W praktyce oznacza to, że część banków rzeczywiście umożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego z 10% wkładem, ale taka opcja jest bardziej restrykcyjna i kosztowna niż standardowa ścieżka z 20%.

Jakie są warunki, by otrzymać kredyt z 10% wkładem?

1. Wysoka zdolność kredytowa

Bank skrupulatnie przeliczy Twoje dochody i wydatki. Przy niższym wkładzie własnym musisz mieć dużo większą nadwyżkę miesięczną, by udowodnić, że poradzisz sobie z wyższą ratą oraz dodatkowymi kosztami.

2. Stabilne zatrudnienie lub działalność

Banki preferują osoby pracujące na umowę o pracę na czas nieokreślony lub prowadzące działalność gospodarczą z dochodami utrzymującymi się powyżej 12 miesięcy.

3. Brak negatywnej historii w BIK

Bardzo ważne przy niskim wkładzie – bank nie będzie ryzykował z klientem, który miał w przeszłości opóźnienia lub niespłacone zobowiązania.

4. Ubezpieczenie niskiego wkładu

W większości przypadków wymagane przez banki. Działa jako zabezpieczenie różnicy pomiędzy 10% a wymaganym 20% wkładem. Często doliczane do rat lub opłacane z góry (1–3% od brakującej kwoty).

5. Dodatkowe produkty bankowe

Czasami bank wymaga dodatkowych produktów, takich jak:

• konto osobiste z wpływem wynagrodzenia,
• karta kredytowa lub debetowa,
• polisa na życie lub na nieruchomość zawarta za pośrednictwem banku.

Uwaga: nie każdy bank oferuje 10% wkład

W 2025 roku kredyt z 10% wkładem własnym znajdziesz w większości dużych banków ale nie lepiej skontaktuj się z doświadczonym i renomowanym ekspertem kredytowym jakim jest Paweł Pietras.

Dodatkowo niektóre banki wymagają także, aby nieruchomość pochodziła z rynku pierwotnego lub była wyceniona z dużym zapasem (czyli: bank uważa, że wartość nieruchomości przewyższa kwotę kredytu + 10%).

Czy 10% wkładu to zawsze gotówka?

Nie. Choć najczęściej wkład własny utożsamiany jest z gotówką wpłacaną na konto sprzedającego, w praktyce banki dopuszczają różne formy wniesienia wkładu własnego, o ile są one możliwe do udokumentowania i zgodne z wewnętrzną polityką ryzyka banku.

To ważna informacja zwłaszcza dla osób, które nie mają całej kwoty w gotówce, ale zgromadziły środki w inny sposób lub już poczyniły wydatki związane z inwestycją.

Co może być uznane za wkład własny?

1. Gotówka przelewana na konto sprzedającego

To najczęstsza i najprostsza forma – wkład własny w postaci przelewu zadatku lub zaliczki za nieruchomość, udokumentowany umową przedwstępną oraz potwierdzeniem przelewu. Większość banków preferuje właśnie tę formę.

2. Darowizna od rodziny

Banki akceptują środki pochodzące z darowizny – najczęściej od rodziców, rodzeństwa lub dziadków. Musisz jednak spełnić warunki formalne:

• darowizna powinna być udokumentowana przelewem (nie gotówką!),
• konieczne jest oświadczenie darczyńcy o nieodpłatnym przekazaniu środków,
• niektóre banki wymagają także zaświadczenia o zgłoszeniu darowizny do US (nawet jeśli jest ona zwolniona z podatku).

Uwaga! Porada Pawła Pietrasa – niektóre banki mogą nie zaakceptować darowizny, jeśli pojawi się zbyt późno w procesie (np. po analizie wniosku).

3. Wartość posiadanej działki

Jeśli planujesz budowę domu i posiadasz już działkę budowlaną – jej wartość może stanowić część (lub całość) wkładu własnego. Muszą jednak zostać spełnione warunki:

• działka musi być Twoją własnością (pełne prawo własności),
• bank zleci operat szacunkowy działki (jej wycena musi być aktualna i akceptowalna),
• działka musi być przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i mieć uregulowany stan prawny (brak służebności, hipotek).

4. Poniesione już koszty inwestycyjne

Jeśli wcześniej wpłaciłeś:

• zadatek lub zaliczkę,
• zaliczkę deweloperowi,
• faktury za zakup materiałów budowlanych,
• opłaty notarialne czy geodezyjne – również mogą one zostać uznane za wkład własny, o ile:

– masz faktury lub potwierdzenia przelewów,
– bank uzna je za koszt inwestycji,
– kwoty te nie pochodzą z kredytu lub pożyczki.

Inne możliwe formy wkładu (rzadsze)

• Zaliczka z programów rządowych – np. gwarancja BGK w ramach programu „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” może formalnie zastąpić wkład własny (choć nie jest Twoim wkładem finansowym).
• Zabezpieczenie na innej nieruchomości – jeśli posiadasz mieszkanie lub dom, możesz użyć jego wartości jako zabezpieczenia zamiast gotówki. Banki wymagają jednak pełnej własności i braku hipoteki.

Dokumentacja wymagana przez bank

Każda forma wkładu musi być udokumentowana. Przykładowe wymagane dokumenty – kredyt z 10% wkładem własnym:

• potwierdzenia przelewu zadatku,
• umowa przedwstępna lub deweloperska,
• oświadczenie o darowiźnie,
• wycena działki lub nieruchomości,
• faktury VAT,
• zaświadczenie o zgłoszeniu darowizny do urzędu skarbowego (druk SD-Z2),
• wyciągi z konta potwierdzające posiadanie środków.

Brak tych dokumentów może skutkować odrzuceniem danej formy wkładu lub nawet negatywną decyzją kredytową.

Co mówią przepisy?

Zgodnie z Rekomendacją S KNF, banki mogą udzielać kredytów z wkładem poniżej 20%, o ile zastosują dodatkowe zabezpieczenie (np. ubezpieczenie niskiego wkładu). Banki mają jednak pełną swobodę w ocenie akceptowalnych form wkładu własnego – każda instytucja ma własne procedury i polityki ryzyka.

Dlatego to, co jeden bank uzna za wkład własny, w innym może zostać odrzucone.

Kredyt z 10% wkładem własnym – co musisz wiedzieć?

Decyzja czy zaciągnąć kredyt z 10% wkładem własnym wiąże się z szeregiem specyficznych kosztów, ograniczeń i ryzyk, które warto dobrze zrozumieć, zanim podpiszesz umowę z bankiem. O ile samo uzyskanie kredytu przy niższym wkładzie może być realne, to cena tej dostępności bywa wysoka – zarówno w kontekście marży, oprocentowania, jak i możliwości negocjacji warunków.

Marża i oprocentowanie – czyli ile naprawdę kosztuje Twój kredyt?

Banki różnicują wysokość marży w zależności od poziomu wniesionego wkładu własnego. Dla kredytów z 10% wkładem własnym marża jest wyraźnie wyższa niż dla kredytów z 20% wkładem. Dzieje się tak dlatego, że klient z niższym wkładem stanowi dla banku większe ryzyko – a więc musi zapłacić więcej.

Przykład porównawczy – kredyt z 10% wkładem własnym:

• Kredyt: 400 000 zł
• Okres: 30 lat
• Oprocentowanie zmienne: marża + WIRON (lub WIBOR)

Wniosek: Tylko różnica w marży powoduje, że kredyt z 10% wkładem może być droższy o kilkadziesiąt tysięcy złotych – nawet jeśli nie wzrosną stopy procentowe.

Dodatkowe koszty – o których często zapominamy

Niski wkład własny niemal zawsze wiąże się z dodatkowymi obowiązkami finansowymi. Banki zabezpieczają się nie tylko wyższą marżą, ale też narzucają inne koszty, które zwiększają całkowitą cenę kredytu:

1. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW)

To obowiązkowe ubezpieczenie różnicy między wymaganym a faktycznie wniesionym wkładem. Najczęściej bank pobiera składkę:

• jednorazowo z góry (np. 1,5% od brakującej kwoty),
• lub w ratach doliczanych do miesięcznej raty kredytowej przez pierwsze 3–5 lat.

Przykład: Brakuje Ci 40 000 zł wkładu – bank dolicza jednorazowo 600–1 200 zł składki lub np. 50–100 zł miesięcznie przez kilka lat.

2. Ubezpieczenia dodatkowe

Bank może uzależnić decyzję kredytową od wykupienia:

• polisy na życie (często na całą kwotę kredytu),
• ubezpieczenia od utraty pracy,
• ubezpieczenia nieruchomości z cesją praw na bank.

Czasami banki oferują lepszą marżę tylko wtedy, gdy klient zdecyduje się na pakiet ubezpieczeń – warto wtedy przeliczyć, czy faktycznie to się opłaca.

3. Wyższe prowizje i opłaty bankowe

Niektóre banki podnoszą prowizję za udzielenie kredytu (np. z 1% do 2%) w przypadku niskiego wkładu własnego lub pobierają opłatę za wcześniejszą spłatę przez pierwsze 3 lata.

Ryzyka – kredyt z 10% wkładem własnym

Zaciągając kredyt hipoteczny, musisz być świadomy nie tylko obecnych kosztów, ale również tego, co może się wydarzyć w przyszłości. Niższy wkład własny to większa zależność od zmiennej sytuacji rynkowej i mniejsze pole manewru w trudnych momentach.

Zmienność stóp procentowych – co jeśli oprocentowanie kredytu hipotecznego wzrośnie?

W przypadku kredytu z oprocentowaniem zmiennym (a takich wciąż udziela się najwięcej), głównym czynnikiem ryzyka jest wzrost stóp procentowych. A historia z lat 2021–2023 pokazała, że oprocentowanie może wzrosnąć kilkukrotnie w ciągu 12 miesięcy.

Scenariusz:

• Kredyt: 400 000 zł
• Marża: 2,70%
• WIRON: 0,33% → oprocentowanie: 3,03%
• Rata: ok. 2 398 zł

Jeśli WIRON wzrośnie do 3,33% (czyli o 3 punkty procentowe):

• Nowe oprocentowanie: 6,03%
• Rata: ok. 3 020 zł
• Różnica: +622 zł miesięcznie!

Taki wzrost może być nie do udźwignięcia dla budżetów domowych, które nie posiadają poduszki finansowej.

Słabsza pozycja negocjacyjna – mniej możliwości dla Ciebie

Im mniejszy wkład własny, tym mniejsza siła przetargowa w rozmowach z bankiem. Klient z 10% wkładem jest postrzegany jako bardziej ryzykowny, więc:

• nie dostaje najlepszej marży nawet przy wysokiej zdolności kredytowej,
• ma ograniczoną możliwość negocjacji prowizji lub rezygnacji z ubezpieczenia,
• często musi zaakceptować dodatkowe warunki (np. wpływy wynagrodzenia, zakup karty kredytowej),
• w razie pogorszenia sytuacji (np. utrata pracy) – trudniej mu uzyskać restrukturyzację.

Dodatkowe ryzyko – spadek wartości nieruchomości

Jeśli kupisz nieruchomość przy minimalnym wkładzie własnym, a rynek zaliczy korektę (np. spadek cen o 10–15%), możesz znaleźć się w sytuacji, w której:

• wartość mieszkania będzie niższa niż kwota kredytu (tzw. „ujemne LTV”),
• trudniej będzie Ci refinansować kredyt lub sprzedać nieruchomość bez straty,
• bank może zaostrzyć warunki w razie przedłużenia umowy, cesji, czy zmian właścicielskich.

Czy to znaczy, że nie warto brać kredyt z 10% wkładem własnym?

Niekoniecznie. Kredyt z 10% wkładem własnym to po prostu inny typ produktu, bardziej elastyczny w kontekście dostępności, ale bardziej wymagający pod względem zabezpieczeń finansowych. Jeśli:

• masz stabilne dochody,
• dobrze planujesz budżet,
• przewidujesz szybkie nadpłaty lub wzrost dochodów w kolejnych latach,

to mimo wyższych kosztów początkowych, kredyt ten może być dla Ciebie rozwiązaniem umożliwiającym szybki start na rynku nieruchomości – zanim ceny wzrosną jeszcze bardziej.

Wkład 10% vs 20% kredyt mieszkaniowy – tabela porównawcza

Kalkulator kredytu hipotecznego – kredyt z 10% wkładem własnym.

Porównanie wyników:

Gdzie wziąć kredyt z 10 % wkładem własnym – banki w 2025 roku

Lista banków, które oferują kredyt hipoteczny z 10% wkładem jest dostępna u eksperta kredytowego. Przed podjęciem decyzji o tak wysokim procentowym kredytowaniu inwestycji skontaktuj się i sprawdź możliwości.

FAQ – najczęstsze pytania o kredyt z 10% wkładem

1. Czy można pożyczyć brakujące 10% jako kredyt gotówkowy?

Teoretycznie tak, ale większość banków to wykryje i obniży Twoją zdolność kredytową. Pożyczki gotówkowe zwiększają ryzyko.

2. Czy program „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” pozwala uniknąć wkładu?

Tak – program oferuje gwarancję BGK zamiast wkładu własnego. Ale musisz spełnić konkretne kryteria.

3. Czy mogę połączyć wkład własny z darowizną od rodziny?

Tak, banki akceptują darowizny jako wkład własny, pod warunkiem udokumentowania przelewu i oświadczenia darczyńcy.

4. Co jeśli wartość mieszkania spadnie?

Jeśli wartość nieruchomości spadnie poniżej kwoty kredytu (tzw. LTV > 100%), bank nie wypowie umowy, ale Twoja sytuacja będzie bardziej ryzykowna przy sprzedaży lub restrukturyzacji.

5. Czy po kilku latach mogę obniżyć marżę?

Nie – marża jest zwykle stała. Ale możesz refinansować kredyt w innym banku, jeśli Twoja sytuacja finansowa się poprawi.

6. Czy 10% wkładu oznacza gorszą zdolność kredytową?

Sama wysokość wkładu nie wpływa bezpośrednio na zdolność, ale wyższe raty – już tak. Im mniejszy wkład, tym większe ryzyko dla banku i większe miesięczne zobowiązania.

7. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt z 10% wkładem?

To zależy od banku, ale np. dla pary bez dzieci, z dochodem netto 7 000 zł, możliwe jest uzyskanie kredytu w wysokości 400–450 tys. zł przy wkładzie 10%.

Potrzebujesz pomocy? Porównam kredyt hipoteczny i pomogę w całym procesie

Zanim zdecydujesz się na kredyt hipoteczny – zwłaszcza z niskim wkładem własnym – dobrze przemyśl wszystkie konsekwencje finansowe tej decyzji. Nawet niewielka różnica w marży, oprocentowaniu czy okresie spłaty może znacząco zwiększyć całkowity koszt kredytu. Rata kredytu, wysokość wkładu własnego, maksymalna kwota kredytu, a także warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego powinny być dokładnie przeanalizowane jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.

Jako niezależny doradca kredytowy z wieloletnim doświadczeniem, pomogę Ci przejść przez cały proces krok po kroku – bez stresu i niejasności. Zadbam o to, by kredyt hipoteczny, który wybierzesz, był dopasowany do Twoich możliwości, planów oraz zdolności do spłaty kredytu.

Co dokładnie dla Ciebie zrobię?

• Sprawdzę Twoją zdolność kredytową i podpowiem, jak ją poprawić, by uzyskać wyższą kwotę kredytu hipotecznego.
• Porównam oferty kredytów hipotecznych z 10% i 20% wkładem własnym, korzystając z aktualnych danych z czerwca 2025 r.
• Pokażę Ci, jak wkład własny wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego oraz wysokość raty kredytu.
• Przeanalizuję, czy bardziej opłaca się wziąć kredyt hipoteczny teraz, czy poczekać na wyższy wkład własny.
• Pokażę Ci, jak wykorzystać kalkulator kredytu hipotecznego, aby zrozumieć zależność pomiędzy kwotą kredytu, oprocentowaniem, okresem spłaty i ratą.
• Pomogę wypełnić i złożyć wniosek o kredyt z 10% wkładem własnym, przygotować dokumenty i przeprowadzić Cię przez podpisanie umowy kredytu hipotecznego.
• Ochronię Cię przed niekorzystnymi zapisami w umowie o kredyt, które mogą zwiększać koszty kredytu lub utrudnić jego spłatę.
• Wyjaśnię Ci, czym jest kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym, kredyt zabezpieczony, kredyt hipoteczny bez wkładu własnego oraz jakie są warunki uruchomienia kredytu i wypłaty pierwszej transzy.
• Omówię z Tobą szczegółowo ofertę kredytu, warunki oprocentowania kredytu hipotecznego oraz wpływ stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości (LTV) na decyzję banku.

Dlaczego warto ze mną współpracować?

• Nie reprezentuję jednego banku – działam jako niezależny pośrednik kredytu hipotecznego, współpracując z wieloma instytucjami, takimi jak Alior Bank, mBank, PKO BP, Santander i inne.
• Moje usługi są dla Ciebie bezpłatne – wynagrodzenie wypłaca mi bank po zawarciu umowy kredytu hipotecznego.
• Otrzymasz analizę finansową, porównanie kredytów oraz dokładną kalkulację całkowitego kosztu kredytu i raty kredytu.
• Zadbam o to, byś wybrał kredyt hipoteczny dopasowany do Twojej sytuacji – niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie, dom, czy bierzesz kredyt hipoteczny na budowę.
• Pomogę Ci uniknąć błędów – kredyt z 10% wkładem własnym, które mogą zwiększyć całkowity koszt kredytu hipotecznego lub utrudnić jego wcześniejszą spłatę.

Skontaktuj się i uzyskaj wsparcie w 100% dopasowane do Twojej sytuacji:

Nie zostawiaj swojej decyzji przypadkowi. Wspólnie wybierzemy najlepszą ofertę kredytu hipotecznego – bezpieczną, przemyślaną i korzystną pod względem całkowitej kwoty kredytu, oprocentowania i możliwości spłaty kredytu wraz z odsetkami.

Paweł Pietras – ekspert kredytowy
ul. Paderewskiego 7, 61-740 Poznań
📞 tel. 501 132 605
📧 pawel.pietras@notus.pl
📍 Zobacz lokalizację na mapie

Zadzwoń i umów się na spotkanie.

Sprawdź również inne nasze artykuły:

Kredyt hipoteczny a umowa zlecenie

Ubezpieczenia kredytów hipotecznych – rodzaje

Do ilu banków złożyć wniosek o kredyt hipoteczny?

Jeśli potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu kredytu, skontaktuj się ze sprawdzonym specjalistą – ekspert kredytowy w Poznaniu Paweł Pietras doradzi Ci najlepsze rozwiązanie.

Ostatnio na blogu

Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca z kartą czasowego pobytu – czy to możliwe?

• Paweł Pietras
• 12/06/2025

Czytaj więcej

Obniżka stóp procentowych

• Paweł Pietras
• 29/05/2025

Czytaj więcej

Jak zwiększyć zdolność kredytową?

• Paweł Pietras
• 10/05/2025

Czytaj więcej